บทที่ 39 เก็งกำไรอสังหาและแผนลับ

พอซ่งเหยียนซีคิดจะลงทุนเก็งกำไรอสังหา ก็ลงมือทันทีแบบไม่รีรอ

ราคาบ้านในปักกิ่งเพิ่มขึ้นแทบทุกวัน ถ้าชักช้ากว่านี้ก็เท่ากับเสียโอกาสไปเปล่า ๆ

เรื่องการเก็งกำไรอสังหา จุดสำคัญที่สุดก็คือ “ทำเล”

แค่เลือกทำเลดี ต่อให้ราคาตลาดผันผวน ก็ยังมีคุณสมบัติต้านความเสี่ยงได้มาก

ตรงกันข้าม ถ้าเป็นพื้นที่ไกล ๆ ห่างจากศูนย์กลางเมือง ต่อให้ราคาถูกก็เสี่ยงมาก

ดังนั้น เธอจึงตั้งเป้าไว้ที่เขตใจกลางเมืองที่สุดของปักกิ่ง “เขตเอ้อหว่าน”

บริเวณนั้นเต็มไปด้วยบริษัทใหญ่ ๆ และยังมีแนวโน้มการเติบโตของราคาที่ดีมากในอนาคต

ควรกล่าวถึงว่า ตอนนี้ราคาเฉลี่ยของเขตเอ้อหว่านอยู่ที่ประมาณ 40,000 หยวนต่อตารางเมตร

ซ่งเหยียนซีจึงติดต่อแม่ของเธอ “หลิวเฟิน” ให้ไปช่วยดูบ้านด้วย เพราะในฐานะคนท้องถิ่นที่เป็นถึง “เจ๊ใหญ่แห่งปักกิ่ง” เรื่องตลาดอสังหาฯ เธอชำนาญมาก

ตรงไหนมีโครงการใหม่ ตรงไหนราคาขึ้น หลิวเฟินรู้หมด

พอรู้ว่าลูกสาวจะไปซื้อบ้านในเขตเอ้อหว่าน เธอวางงานทันที และรีบมายืนรอที่หน้าบ้านของลูกสาวแบบไม่ต้องชวน

ซ่งเหยียนซีขับ Bentley Continental Convertible มารับ พอหลิวเฟินขึ้นรถก็รู้สึกภูมิใจแบบบอกไม่ถูก

มันเป็นความรู้สึกที่ Bentley ให้ได้ชัดเจน

บ้านที่มีมูลค่าสูงที่สุดในเขตเอ้อหว่านคือ “บ้านซื่อเหอหย่วน” ซึ่งปัจจุบันแทบจะหาไม่ได้แล้ว (บ้านโบราณแบบจีนที่มีโครงสร้างล้อมสี่ด้านรอบลานกลาง เป็นสถาปัตยกรรมดั้งเดิมของปักกิ่ง)

หลิวเฟินโทรถามคนนู้นคนนี้จนสุดท้ายก็หามาได้หนึ่งหลังจริง ๆ

เจ้าของบ้านระบุชัดว่าต้องการขายแบบจ่ายเต็มจำนวนเท่านั้น

ทำเลบ้านตั้งอยู่ในเขตตงเฉิง ซึ่งเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การค้า และการเงินของปักกิ่ง

สภาพแวดล้อมสะดวกสบาย การเดินทางง่าย ใกล้ห้างร้านทุกอย่าง

ที่สำคัญคือ ตงเฉิงยังเป็นพื้นที่ประวัติศาสตร์ของราชวงศ์เก่าที่อยู่ภายในถนนวงแหวนชั้นใน มีเสน่ห์ทางวัฒนธรรมเข้มข้น

ทำเลแบบนี้ ราคาบ้านไม่มีทางตกง่าย ๆ แน่นอน

ตัวบ้านเป็นแบบตกแต่งพร้อมอยู่ พื้นที่ประมาณ 190 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 2 ห้องนั่งเล่น และยังมีระเบียงใหญ่ 2 แห่ง

พอซ่งเหยียนซีเดินเข้ามาดู ก็รู้สึกพึงพอใจทันที หมู่บ้านนี้เพิ่งพัฒนามาได้ 5-6 ปี ยังมีแนวโน้มที่ราคาจะขึ้นสูงมากในอนาคต

อีกไม่กี่ปีราคาน่าจะขึ้นไปแตะ 70,000 – 80,000 หยวนได้แน่

แต่เธอก็ยังประเมินต่ำเกินไป เพราะความจริงอีกไม่ถึง 3 ปี ราคาพุ่งทะลุ 100,000 ไปแล้ว

และหลังจากนั้นอีก 3 ปี ราคาก็พุ่งไปถึง 150,000 หยวนต่อตารางเมตร

กลับมาปัจจุบัน ตอนนี้ราคายังอยู่ที่ 40,000 หยวน และราคารวมของบ้านทั้งหลังก็คือ 7.6 ล้านหยวน

ซ่งเหยียนซีคิดว่า การมีบ้านเป็นของตัวเองในเขตเอ้อหว่าน ถือว่าคุ้มค่าและจำเป็น

ต่อไปหากมาทำธุระแถวนี้ ก็ไม่ต้องพักโรงแรมให้วุ่นวาย

ถ้าบริษัทของพวกเขาเปิดร้านผลไม้ในแถบนี้ บ้านหลังนี้ก็จะกลายเป็นบ้านหลังที่สองในปักกิ่งไปโดยปริยาย

เธอไม่ลังเลเลยแม้แต่น้อย ไม่ต่อราคาแม้แต่นิดเดียว

เพราะตอนนี้ราคาบ้านยังคงพุ่งอย่างต่อเนื่อง

เธอเพียงแค่ตกแต่งภายในอีกเล็กน้อย ที่นี่ก็จะกลายเป็นบ้านอีกหลังในเขตเอ้อหว่านของพวกเขาทันที

ส่วนจะขายหรือไม่ ก็ต้องดูแนวโน้มตลาดอีกทีในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

หลิวเฟินพูดขึ้นว่า “เหยียนซี เธอซื้อบ้านหลังนี้แล้วจะปล่อยให้ว่างเฉย ๆ เลยเหรอ? ไม่คิดจะปล่อยเช่าหน่อยเหรอ?”

“ไม่จำเป็นหรอก”

ซ่งเหยียนซีไม่คิดจะปล่อยเช่า ต่อให้เธอมาอยู่แค่ปีละ 3 วัน เธอก็อยากให้มันสะอาดเรียบร้อยอยู่เสมอ

แถมรอบ ๆ บ้านก็ยังมีโรงเรียนอยู่หลายแห่ง

เผื่อวันหนึ่งเฉินอันอันมาเรียนแถวนี้ บ้านก็มีให้เข้าอยู่ได้ทันที

หลังจากจ่ายเงินซื้อบ้านด้วย “บัญชีส่วนตัว” หรือที่เธอเรียกว่าบัญชีลับแล้ว ตอนนี้เงินก็แทบหมด

ส่วนบัญชีของ Tengsheng Supermarket ยังมีเงินหมุนเวียนอยู่อีกหลายสิบล้านหยวน

แต่นั่นคือเงินของพวกค้าส่งและลูกค้า ไม่มีทางแตะเด็ดขาด

การตกแต่งภายในทำได้เร็ว เพราะไม่ต้องปรับอะไรมาก แค่เปลี่ยนผ้าปูที่นอนกับเครื่องนอนเล็กน้อย

อย่างอื่นแทบไม่ต้องขยับ เพราะพวกเธอไม่ได้จะอยู่ยาว

พอจัดบ้านเสร็จเรียบร้อย ซ่งเหยียนซีก็โพสต์ลงโซเชียลตามธรรมเนียม

ไม่ได้ใส่ข้อความอะไรเว่อร์ ๆ แค่เขียนสั้น ๆ ว่า: “บ้านหลังที่สองในปักกิ่ง”

ช่วงบ่ายเธอก็ไปจัดการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อย

ส่วนเรื่องหลีกเลี่ยงข้อจำกัดในการซื้อบ้านในเมืองหลวง… แบบนี้พูดมากไม่ได้ ใครรู้ก็รู้กัน

ซ่งเหยียนซีที่เพิ่งเคลียร์เงินในบัญชีลับไปหมด ก็กลับไปทำงานตามปกติอย่างเงียบ ๆ

ต่อให้เธออยากอวดแค่ไหน ตอนนี้ก็อวดไม่ออกแล้ว

เธอคิดว่า ถ้าก่อนสิ้นปีนี้ยังสามารถลงทุนบ้านในปักกิ่งได้อีกสักหลัง ปีนี้ก็คงจะถือว่าสมบูรณ์แบบสุด ๆ

ในขณะที่อีกด้าน เฉินผิงเซิงกำลังขับรถ Lincoln Navigator คู่ใจออกไปสำรวจทำเลเปิดร้านระดับในชุมชน

ร้านแบบนี้หลัก ๆ คือเปิดอยู่หน้าทางเข้าคอนโดหรือหมู่บ้าน

ขนาดร้านไม่ควรใหญ่เกินไป เพราะกลุ่มลูกค้าหลักคือคนในชุมชนรอบนั้น

ถ้าบริการดี มีชื่อเสียง ก็สามารถขยายผลได้ถึง 2–3 ชุมชนใกล้เคียง ซึ่งก็คือขีดจำกัดสูงสุดแล้ว

การแข่งขันในตลาดร้านตามชุมชนก็เข้มข้นมาก ส่วนใหญ่จะเป็นร้านเล็ก ๆ ที่ราคาค่อนข้างสูง

การที่ Tengsheng Supermarket เข้ามาในตลาดนี้ ก็เหมือนยักษ์มารุกร้านเล็ก

แต่ธุรกิจก็เป็นแบบนี้เสมอ ปลาใหญ่กินปลาเล็ก ปลาเล็กกินลูกกุ้ง

เป้าหมายเดือนสิงหาคมของเขาคือเปิดร้านระดับชุมชนให้ได้ 10 สาขา

กลางเดือน หลังจากเดือนกรกฎาคมไม่มีจัดกิจกรรมเติมเงิน รายได้ของ Tengsheng Supermarket ก็ลดลง

ทั้งเดือนกรกฎาคมมีกำไรแค่ 360,000 หยวน

ซ่งเหยียนซีได้ส่วนแบ่งเพียง 190,000 หยวนเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ทั้ง 10 ร้านชุมชนก็หาโลเคชันได้ครบแล้ว พอเงินลงทุนลงไปเรียบร้อย ก็คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ช่วงต้นเดือนกันยายน

ส่วนร้านบนถนนสายหลักทั้ง 5 สาขา ก็ยังคงสู้ศึกสงครามราคากับ Nongguoyuan อย่างดุเดือด

กำไรแทบไม่เหลือ รักษาสภาพไม่ขาดทุนได้ก็ถือว่าเก่งมากแล้ว

ส่วนร้านเล็กอื่น ๆ ในพื้นที่รอบ ๆ นั้น ตอนนี้ปิดตัวกันหมด

ทั้งสองเจ้ายังยื้อกันอยู่ เฉินผิงเซิงก็ไม่เข้าไปยุ่ง

ปลายเดือนสิงหาคม เขาเริ่มหันมาโฟกัสกับการจัดโครงสร้างสำนักงานใหญ่ใหม่

ตอนนี้ Tengsheng Supermarket แบ่งประเภทของร้านออกเป็นสองแบบหลัก ๆ

แบบแรกคือร้านผลไม้แนวซูเปอร์มาร์เก็ต ที่ตั้งอยู่ตามถนนสายหลัก

ร้านแบบนี้ลงทุนไม่ต่ำกว่า 1.5 – 2 ล้านหยวน

แบบที่สองคือร้านระดับชุมชน

ร้านกลุ่มนี้ใช้เงินลงทุนน้อยกว่า อยู่ที่ประมาณ 300,000 – 600,000 หยวน

เพราะรูปแบบร้านต่างกัน ระบบบริหารจัดการก็ต้องต่างกันด้วย

อย่างร้านผลไม้ขนาดใหญ่ มักต้องเสริมสินค้าอื่นเข้าไป เช่น ขนม ของท้องถิ่น เป็นต้น

แต่ร้านชุมชนไม่จำเป็น แค่เน้นขายผลไม้ก็เพียงพอ

เฉินผิงเซิงมองว่า ร้านผลไม้แนวซูเปอร์มาร์เก็ตมีแนวโน้มพัฒนาเป็นธุรกิจค้าปลีกเต็มรูปแบบ

เขาจึงเริ่มวางแผน “แบ่งแยกการจัดการ” อย่างละเอียด โดยการแยกขั้นตอนการดำเนินการและระบบบริหารให้ชัดเจน เพื่อสร้างเป็นมาตรฐาน แล้วค่อยขยายต่อไป

ด้านบริการเดลิเวอรี่ ก็เป็นอีกจุดที่เขาจะเร่งผลักดันมากขึ้น

หนึ่งในเหตุผลที่ Tengsheng คุมอัตราการสูญเสียของผลไม้ได้ต่ำที่สุดในอุตสาหกรรม เป็นเพราะสองเรื่องหลัก:

หนึ่งคือราคาถูก ลูกค้าเยอะ ทำให้หมุนเวียนสินค้ารวดเร็ว

สองคือบริการเดลิเวอรี่ ที่ช่วยกระจายสินค้าได้ทันก่อนเน่าเสีย

หลังจากวางมาตรฐานของแต่ละส่วนไว้ชัดเจนแล้ว เฉินผิงเซิงก็เริ่มวางโครงสร้างการเงินของ Tengsheng ใหม่

โดยรวมแล้ว ระบบหุ้นของบริษัทตอนนี้ยังค่อนข้างยุ่งเหยิง

ช่วงแรก ๆ ใช้ได้อยู่ แต่พอบริษัทโตขึ้น รูปแบบเดิมก็ไม่เหมาะอีกต่อไป

ตอนนี้ยังเป็นระบบ “หุ้นร้านสาขา” ซึ่งไม่เอื้อต่อการบริหารจากสำนักงานใหญ่

เขาจึงให้ฝ่ายบัญชีทำการคำนวณใหม่ทั้งหมด เป้าหมายคือรวบรวมหุ้นจากร้านสาขากลับเข้าสู่สำนักงานใหญ่ แล้วจึงจัดสรรใหม่ให้เหมาะสม

หลังจากคำนวณเรียบร้อยแล้ว ฝ่ายบัญชีเสนอว่า:

หุ้นของเฉินผิงเซิงจะยังคงไว้ที่ 51% เหมือนเดิม

จางเทา หลิวจิ่ง และเฉินฮ่าว ได้คนละ 8% รวมเป็น 40%

ส่วนเฮียกั๋วถืออีก 9%

ทั้งหมดจะต้องย้ายหุ้นจากร้านสาขาของตัวเองมาไว้ที่สำนักงานใหญ่

เฉินผิงเซิงยังวางกฎเหล็กสองข้อให้กับ Tengsheng:

1. แบ่งกำไรทุกวันที่ 15 ของเดือน ห้ามเลื่อน

2. ห้ามเด็ดขาดไม่ให้นำเงิน “บัญชีรวม” ไปเปิดร้านใหม่

ข้อนี้สำคัญมาก เพราะบัญชีรวมของ Tengsheng มีเงินหมุนเวียนอยู่หลายสิบล้านหยวน ซึ่งมาจากเงินของลูกค้าและพ่อค้าส่ง

ถ้าเขาเอาเงินก้อนนี้ไปเปิดร้านใหม่ ภายในไม่ถึงเดือนก็สามารถเปิดได้ทั่วทั้งเขตสือจิ่งซาน

แต่ความเสี่ยงก็ใหญ่ไม่แพ้กัน ถ้าเกิดปัญหาเมื่อไหร่ กระแสเงินสดขาดตอน บริษัทจะล้มทันที

มีเจ้าของกิจการมากมายที่ล้มละลายเพราะใช้เงินในบัญชีรวมผิดที่

เขาจะไม่ยอมให้ตัวเองเดินซ้ำรอยแบบนั้นเด็ดขาด

เปิดร้านใหม่ ต้องใช้เงินของผู้ถือหุ้นเองเท่านั้น

มีทุนก็เปิด ไม่มีทุนก็หยุด

ไม่เล่นเกมเงินทุน ไม่เดินทางลัด

เดือนสิงหาคม หลังจากวางโครงสร้างใหม่ของสำนักงานใหญ่เสร็จ เฉินผิงเซิงก็ประกาศตั้งชื่อใหม่อย่างเป็นทางการว่า:

“บริษัท Tengsheng Group จำกัด”

(จบบท)