บทที่ 175 - การดำเนินการเชิงพาณิชย์ เกื้อหนุนอสังหาริมทรัพย์

บทที่ 175 - การดำเนินการเชิงพาณิชย์ เกื้อหนุนอสังหาริมทรัพย์

"นี่คือสิ่งที่ผมจะพูดเป็นข้อที่สอง"

จางหมิงหย่วนรินชาให้ตัวเอง จังหวะการเคลื่อนไหวไม่รีบไม่ร้อน

"เมื่อเทียบกับย่าน CBD ระดับไฮเอนด์ที่ใครๆ ก็แย่งกันเอาเป็นเอาตายแล้ว อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับกลางถึงล่างที่เน้นตอบโจทย์ชีวิตประจำวันของคนทั่วไป ในเมืองเอกตอนนี้ หรือแม้แต่ทั่วทั้งมณฑล ถือเป็นตลาดบลูโอเชียนที่ยังว่างเปล่าอยู่เลย"

"ว่างเปล่า?"

ซุนจื้อขมวดคิ้ว เห็นได้ชัดว่ารู้สึกหงุดหงิดกับคำคำนี้

"คุณจาง ตลาดค้าส่ง ตลาดสด ในเมืองเอกมีอยู่เกลื่อนเมืองไปหมด แบบนี้จะเรียกว่าว่างเปล่าได้ยังไงครับ?"

"พวกนั้นมันเป็นแค่ 'ตลาดสด' ไม่เรียกว่า 'อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์' หรอกครับ"

จางหมิงหย่วนมองซุนจื้อ น้ำเสียงเรียบนิ่ง แต่แววตากลับไม่อนุญาตให้โต้แย้ง

"ที่ปรึกษาซุน คุณทำงานสายไฮเอนด์มา คุณน่าจะเข้าใจกลยุทธ์แบบเดิมๆ ดีที่สุด"

เขายกนิ้วขึ้นมาสามนิ้ว แล้วค่อยๆ พับลงทีละนิ้ว

"ปั่นราคาที่ดิน สร้างมูลค่าเพิ่มให้พื้นที่ แล้วสุดท้ายก็ฟันกำไรจากการเก็บค่าเช่าและราคาขายพื้นที่ร้านค้าแพงๆ"

"นี่คือ 'กรอบความคิดแบบเจ้าของที่ดิน'"

"การเล่นแบบนี้ มันคือการทำให้สิ่งที่สวยงามอยู่แล้วยิ่งดูดีขึ้นไปอีก ถ้าทำเลดี ก็แค่นอนรอรับเงิน แต่ถ้าทำเลไม่ดี ก็คือการทนแบกรับภาระไปเรื่อยๆ รอจนกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาฯ จะตายกันไปข้างนึง"

จางหมิงหย่วนหันไปมองเฉินอวี้ฮวน ดวงตาเป็นประกายวาววับ

"คุณชายเฉิน ทำเลของจัตุรัสผิงอันน่ะ ถ้าคิดจะหาเงินด้วย 'กรอบความคิดแบบเจ้าของที่ดิน' ล่ะก็ มีแต่ตายกับตายครับ ไม่มีใครเขายอมจ่ายเงินเพื่ออนาคตที่ยังมองไม่เห็น เพื่อมาซื้อพื้นที่ร้านค้าราคาตารางเมตรละหลายพันของคุณหรอกครับ"

"เพราะงั้น เราต้องเปลี่ยนวิธีคิดใหม่"

ฝ่ามือของจางหมิงหย่วนตบลงบนโต๊ะเสียงดังปัง

"ทิ้งตรรกะเรื่องค่าเช่าไปซะ แล้วหันมาใช้ตรรกะเรื่องยอดทราฟฟิก (Traffic) แทน"

"เราจะไม่ทำเงินจากการขายพื้นที่ร้านค้า และจะไม่พึ่งพาการเก็บค่าเช่าแพงๆ เพื่อถอนทุนคืน"

เขาใช้นิ้วชี้เข้าหาตัวเอง

"เราสามารถนำธุรกิจหลักของเราเข้าไปตั้งร้านเอง ไม่ต้องสนเรื่องต้นทุน ทำยังไงก็ได้ให้เรื่องปากท้องของคนหลายหมื่นคนถูกดึงดูดเข้ามาด้วยกลยุทธ์ราคาถูก"

"นี่แหละที่เรียกว่า 'ตัวล่อยา'"

"พอคนเริ่มคึกคักขึ้นมา ร้านค้ารอบๆ อย่างพวกขายฟาสต์ฟู้ด ขายของทุกอย่างยี่สิบ โต๊ะสนุกเกอร์ ร้านเน็ต เพื่อที่จะขอเอี่ยวทราฟฟิกก้อนนี้ พวกเขาก็จะแห่กันเข้ามาเช่าที่เองแหละ"

"สิ่งที่เราจะทำ ไม่ใช่ CBD ที่สูงส่งเกินเอื้อม"

เสียงของจางหมิงหย่วนดังก้องไปทั่วห้อง

"แต่มันคือ 'คลัสเตอร์ธุรกิจเพื่อการใช้ชีวิต' ที่คอยให้บริการพนักงานโรงงานที่ถูกปลดและชาวบ้านที่ถูกเวนคืนที่ดินเหล่านั้นต่างหาก"

"ทำให้พวกเขาแค่เดินลงมาข้างล่างก็ซื้อข้าวสารน้ำมันพืชในราคาที่ถูกที่สุดได้ ออกจากบ้านปุ๊บก็หาข้าวกินอิ่มท้องได้ วันหยุดก็พาลูกมานั่งรถของเล่นไฟฟ้าหน้าห้างได้"

"นี่แหละที่เรียกว่าติดดิน นี่แหละคือสิ่งที่จำเป็นในชีวิตประจำวัน"

"พอคลัสเตอร์แบบนี้ก่อตัวขึ้นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว 'ที่ดินเน่าๆ' ที่ไม่มีใครเอาของคุณ ก็จะกลายเป็น 'ที่ดินทำเลทอง' ที่ออกไข่เป็นทองคำได้"

"เมื่อถึงเวลานั้น..."

จางหมิงหย่วนมองเฉินอวี้ฮวน มุมปากยกยิ้มขึ้น

"ทรัพย์สินในมือคุณ ก็จะไม่ใช่แค่เศษปูนเศษเหล็กอีกต่อไป แต่มันคืออ่างสมบัติที่มีกระแสเงินสดไหลเวียนเข้ามาอย่างสม่ำเสมอต่างหาก"

"นี่แหละที่เรียกว่า——การดำเนินการเชิงพาณิชย์ เกื้อหนุนอสังหาริมทรัพย์"

ซุนจื้อฟังจนเหงื่อแตกพลั่ก

ปากกาในมือเขาชะงักค้างอยู่บนสมุดโน้ต ไม่ขยับเขยื้อนอยู่นาน

ทฤษฎีชุดนี้ ฉีกทุกตำรา "ระดับไฮเอนด์" ที่เขาเคยเรียนรู้มาจากเซินเจิ้นจนหมดสิ้น แต่พอลองคิดดูให้ดี ในทำเลเฉพาะแบบนั้น นี่คือทางรอดเพียงทางเดียวเท่านั้น

"นี่มันคือการโจมตีแบบเหนือชั้นชัดๆ"

ใช้แนวคิดเรื่องการบริหารจัดการมาบริหารอสังหาริมทรัพย์ ใช้ความต้องการพื้นฐานในการดำรงชีวิตมาเอาชนะความไฮเอนด์ที่ว่างเปล่า

เฉินอวี้ฮวนหยุดหมุนวอลนัทในมือโดยสิ้นเชิง

ถึงเขาจะไม่เข้าใจคำศัพท์เฉพาะทางพวกนั้น แต่เขาเฉินอวี้ฮวนก็ไม่ใช่คนโง่ เหตุผลตื้นลึกหนาบางที่จางหมิงหย่วนอธิบายมาอย่างเห็นภาพชัดเจน เขาฟังแล้วเข้าใจแจ่มแจ้ง และคิดตามได้ทะลุปรุโปร่ง

ถ้าก่อนหน้านี้ เขาคิดว่าจางหมิงหย่วนเป็นแค่คนมีฝีมือคนหนึ่ง

แต่ตอนนี้ เขาคิดว่าไอ้หนุ่มนี่มันระดับปีศาจชัดๆ

"คุณจางครับ ไอเดียการทำคลัสเตอร์ธุรกิจเพื่อการใช้ชีวิตของคุณ แนวคิดเรื่องการดำเนินการเชิงพาณิชย์ เกื้อหนุนอสังหาริมทรัพย์ ช่างล้ำลึกและมีวิสัยทัศน์กว้างไกลจริงๆ ครับ คุณเป็นสุดยอดนักธุรกิจตัวจริงเลย"

อีลีทนักเรียนนอกอย่างซุนจื้อไม่ได้ยึดติดกับความหยิ่งยโสของตัวเองอีกต่อไป เขาลุกขึ้นยืน ยื่นมือขวาออกไปหาจางหมิงหย่วนก่อน พร้อมกับเอ่ยปากชื่นชมอย่างจริงใจที่สุด

จางหมิงหย่วนยื่นมือออกไปจับมือกับซุนจื้อ

เมื่อเผชิญหน้ากับคำชื่นชมอย่างล้นหลามจากอีลีทนักเรียนนอก เขาไม่ได้แสดงอาการเหลิงหรือได้ใจเลยแม้แต่น้อย กลับค้อมตัวลงเล็กน้อย ท่าทีอ่อนน้อมถ่อมตน

"พี่ซุนชมเกินไปแล้วครับ"

จางหมิงหย่วนพูดด้วยน้ำเสียงจริงใจ

"ผมจะไปเป็นสุดยอดนักธุรกิจอะไรกัน ก็แค่เด็กเพิ่งจบใหม่เท่านั้นแหละครับ ไอเดียพวกนี้ ก็แค่เกิดจากการที่ผมชอบไปเดินเตร็ดเตร่ตามตรอกซอกซอย ดูวิถีชีวิตชาวบ้าน แล้วก็ลองคิดหาวิธีแบบบ้านๆ ดูเท่านั้นเอง ถ้าจะให้ทำออกมาเป็นรูปเป็นร่างจริงๆ ยังไงก็ต้องพึ่งพามืออาชีพสายตรงอย่างพี่ซุนมาช่วยดูแลให้ถึงจะรอดครับ"

คำพูดพวกนี้ ทั้งให้เกียรติซุนจื้ออย่างเต็มที่ และยังดึงตัวเองออกมาได้อย่างแนบเนียน

ความนับถือในสายตาของซุนจื้อยิ่งลึกล้ำขึ้นไปอีก มีความสามารถน่ะไม่น่ากลัว ที่น่ากลัวคือคนที่มีความสามารถแต่ยังรู้จักถ่อมตัวและรู้กาลเทศะต่างหาก

จางหมิงหย่วนกลับมานั่งที่เดิม ยกถ้วยชาขึ้นจิบ

แต่ในใจกลับกระจ่างแจ้งยิ่งกว่าอะไร

นี่มันใช่สติปัญญาของเขาซะที่ไหนล่ะ

นี่คือ "โมเดลว่านต๋า" (Wanda Model) - อสังหาริมทรัพย์แบบออร์เดอร์ (Order-based Real Estate) ที่หวังเจี้ยนหลิน (Wang Jianlin) ผู้เคยนั่งแท่นบุคคลที่รวยที่สุดในประเทศ ใช้เงินหลายแสนล้านหยวนสร้างขึ้นมาในยุคหลังต่างหาก

ใช้ร้านค้าหลักเป็นตัวดึงดูดคน ใช้คนมาหล่อเลี้ยงถนนคนเดิน แล้วใช้ศูนย์การค้าไปเพิ่มมูลค่าให้กับที่อยู่อาศัยโดยรอบ กลยุทธ์แบบคอมโบเซ็ตนี้จะเอาชนะได้ทุกที่ในแผ่นดินจีนตลอดช่วงยี่สิบปีนับจากนี้

เขาก็แค่ยืนอยู่บนไหล่ของยักษ์ เอา "อาวุธลดระดับ" ที่ยังไม่ทันได้แพร่หลายในเมืองรองและเมืองชั้นสาม นำมาใช้ล่วงหน้าก็เท่านั้นเอง

"น้องจาง"

เฉินอวี้ฮวนไม่มีกะจิตกะใจจะมาฟังคำพูดตามมารยาทพวกนี้หรอก

เขาโน้มตัวไปข้างหน้า เอาแขนสองข้างวางบนโต๊ะ จ้องเขม็งไปที่จางหมิงหย่วน แววตาร้อนแรง

"เหตุผลฉันเข้าใจหมดแล้ว วิธีการนี้มันแปลกแหวกแนวก็จริง แต่มันก็โดนใจจริงๆ"

เฉินอวี้ฮวนเคาะนิ้วลงบนโต๊ะ ถามถึงปัญหาที่สำคัญที่สุด

"แล้วไอ้ 'ธุรกิจหลัก' ที่นายพูดถึงเมื่อกี้ล่ะ ไอ้ 'ตัวล่อยา' ที่สามารถดูดคนเป็นหมื่นๆ คนเข้ามาเหมือนแม่เหล็กได้เนี่ย สรุปแล้วมันคืออะไรกันแน่?"

ในห้องกลับมาเงียบสนิทอีกครั้ง

ซุนจื้อก็ขยับแว่น เงี่ยหูฟังอย่างตั้งใจ

จางหมิงหย่วนวางถ้วยชาลง กวาดสายตามองทั้งสองคน แล้วค่อยๆ เอ่ยออกมาสองคำ

"ก็คือ ซูเปอร์มาร์เก็ต ที่ผมเพิ่งพูดถึงไงล่ะครับ"

จางหมิงหย่วนพูดอย่างหนักแน่น

"คุณชายเฉิน พี่ซุน ลองคิดดูสิครับ ห้างสรรพสินค้าเขาขายอะไรกัน? เสื้อผ้า รองเท้า เครื่องสำอาง เดือนนึงชาวบ้านเขาจะไปเดินสักกี่ครั้ง? ครั้งเดียว บางคนอาจจะครึ่งปีเดินครั้งนึงด้วยซ้ำ"

"นี่เรียกว่า การบริโภคความถี่ต่ำ (Low-Frequency Consumption)"

จางหมิงหย่วนชูนิ้วขึ้นมาหนึ่งนิ้ว

"แต่ซูเปอร์มาร์เก็ตเขาขายอะไร? ขายข้าวสารน้ำมันพืช ขายผักผลไม้ ขายกระดาษชำระยาสีฟัน นี่คือของจำเป็นในชีวิตประจำวัน"

"พวกลุงๆ ป้าๆ ที่ถูกเวนคืนบ้านเป็นหมื่นๆ หลังคาเรือนพวกนั้น พวกเขาอาจจะไม่ออกไปซื้อเสื้อผ้าใหม่สักปีนึงได้ แต่พวกเขากินข้าวทุกวันไม่ได้หรอก"

"ขอแค่ซูเปอร์มาร์เก็ตของเราใหญ่พอ ของครบ ราคาถูก พวกเขาก็จะถือตะกร้ามาเดินกันทุกวัน เผลอๆ วันละสองรอบด้วยซ้ำ"

จางหมิงหย่วนจ้องมองเฉินอวี้ฮวน เน้นเสียงทีละคำ

"นี่แหละคือ——ใช้ความถี่สูงตีความถี่ต่ำ"

"ใช้ซูเปอร์มาร์เก็ตที่ต้องเดินทุกวัน เพื่อขังทราฟฟิกคนหลายหมื่นคนนี้ไว้ในจัตุรัสของคุณให้ได้ พอคนมาแล้ว ซื้อของในซูเปอร์มาร์เก็ตเสร็จแล้วยังมีเงินเหลือ ก็เลยแวะซื้อกิ๊บติดผมร้านทุกอย่างยี่สิบข้างๆ ใช่ไหม? แวะกินก๋วยเตี๋ยวร้านฟาสต์ฟู้ดหน้าห้างเลยไหม? แวะแทงสนุกเกอร์สักเกมไหมล่ะ?"

"ความคึกคักแบบเนี้ย มันจะไม่เกิดขึ้นได้ยังไง?"

ซุนจื้อฟังแล้วพยักหน้ารัวๆ แววตาเป็นประกายเจิดจ้าขึ้นเรื่อยๆ

"เอาความถี่สูงดึงความถี่ต่ำ เอาความต้องการพื้นฐานไปดึงดูดความอยากเสพสุข!" ซุนจื้ออดไม่ได้ที่จะพูดแทรก น้ำเสียงตื่นเต้น "นี่แหละคือ 'ปั๊มสูบทราฟฟิก' ในระบบนิเวศน์ทางธุรกิจ! ในพื้นที่ตรงนั้น ไม่มีธุรกิจอะไรจะเหมาะสมไปกว่าซูเปอร์มาร์เก็ตอีกแล้ว!"

การยอมรับจากผู้เชี่ยวชาญ ทำให้ความเป็นไปได้ของแผนการนี้พุ่งขึ้นถึงขีดสุดในทันที

เฉินอวี้ฮวนเอนหลังพิงเก้าอี้ วอลนัทในมือก็เริ่มหมุนอีกครั้ง เสียง "กริ๊ก กริ๊ก" ดังก้องไปทั่วห้องส่วนตัว

เขาจ้องมองกาน้ำชาใบนั้น แววตาดูลึกล้ำ ราวกับกำลังครุ่นคิดอะไรบางอย่าง

(จบแล้ว)