บทที่ 28: เล่ห์เหลี่ยมการซื้อบ้าน

ฟางเสี่ยวหยานตอบกลับว่า "ค่าบริการนายหน้าของบริษัทเราอยู่ที่ 2% ค่ะ โดยทางผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ซึ่งราคานี้รวมค่าดำเนินการทุกอย่างแล้วนะคะ"

มู่หยางถามกลับพร้อมรอยยิ้ม "ที่ว่า 'รวมค่าดำเนินการทุกอย่าง' นี่รวมถึงภาษีโอนด้วยหรือเปล่าครับ?"

เขาแค่ล้อเล่นเท่านั้น เขารู้ดีว่าเป็นไปไม่ได้

ในชีวิตก่อนเขาไม่เคยซื้อบ้าน แต่เขาก็พอจะเข้าใจเรื่องค่านายหน้าอยู่บ้าง

สิ่งที่เรียกว่าค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คือค่าบริการที่จ่ายให้กับตัวกลางเมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งค่าบริการนี้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายให้กับบริษัทนายหน้าเจ้าเดียวกัน

โดยทั่วไป ค่านายหน้าจะอยู่ที่ 1% ถึง 2% ของราคาซื้อขาย ยิ่งบริษัทนายหน้าใหญ่ ค่าธรรมเนียมก็ยิ่งแพง

ทว่าปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบที่กำหนดอัตราค่าบริการนายหน้าไว้อย่างชัดเจน ส่วนใหญ่จึงเก็บตามธรรมเนียมปฏิบัติของวงการ

พูดง่ายๆ ก็คือ ไม่มีกฎหมายระดับชาติข้อไหนบังคับว่าต้องจ่าย หรือต้องจ่ายเท่าไหร่ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับบริษัทนายหน้าเป็นผู้กำหนดเอง

หึ มันคือหลุมพรางชัดๆ!

คนซื้อบ้านต่างเอือมระอากับกฎเกณฑ์ไร้สาระพวกนี้ แต่ก็หลีกเลี่ยงไม่ได้

เว้นแต่จะหาทรัพย์และติดต่อเจ้าของบ้านเอง ซึ่งก็ต้องแบกรับความเสี่ยงในการทำธุรกรรมที่สูงกว่า

ฟางเสี่ยวหยานยิ้มแหยๆ "สุดหล่อ คุณนี่ช่างพูดเล่นจริงๆ สำหรับพื้นที่ใช้สอยเกิน 144 ตารางเมตร ต้องเสียภาษีโอน 3% นะคะ ซึ่งส่วนนี้ผู้ซื้อต้องเป็นคนจ่ายค่ะ

ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ก็ไม่มีอะไรมาก ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของราคาบ้าน ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมตารางเมตรละ 3 หยวน แล้วก็มีค่าจิปาถะอื่นๆ รวมๆ แล้วไม่ถึงสามพันหยวนหรอกค่ะ

ส่วนค่าบริการนายหน้า 2% เป็นมาตรฐานของวงการ เราลดให้ไม่ได้จริงๆ ค่ะ"

ในชีวิตก่อน มู่หยางเคยตระเวนดูบ้านมือสองมาเยอะ ค่านายหน้า 2% ไม่ถือว่าโกง แต่ก็ถือว่าอยู่ในเกณฑ์สูง เขารู้สึกว่าต้องต่อรอง จึงพูดอย่างไม่พอใจว่า

"2% มันมากเกินไป ใครจะรู้ว่าคุณไปเก็บกับฝั่งคนขายด้วยหรือเปล่า? ปกติเขาแบ่งกันจ่ายฝ่ายละ 1% ทั้งนั้น

อีกอย่าง ยิ่งราคาบ้านสูง เปอร์เซ็นต์ค่าบริการก็ควรจะยิ่งต่ำลง ไอ้คำว่ามาตรฐานวงการก็แค่คำพูดที่พวกคุณเตี๊ยมกันมา ไม่มีกฎหมายข้อไหนบังคับสักหน่อย

ช่วงนี้ยอดขายบ้านซบเซาจะตาย ขายได้สักหลังก็บุญแล้ว

ถ้าข้าวยังไม่มีจะกิน จะมาหวังกินหูฉลามเป๋าฮื้อได้ยังไง?

แถมราคาสี่ล้านมันก็แพงเกินไป แถวนี้เขาขายกันเท่าไหร่? ราคาเฉลี่ยแค่หมื่นสองหมื่นสามเอง!

ข้อเสนอของผมคือ 3.5 ล้าน จ่ายสดเต็มจำนวน ค่านายหน้าแบ่งกันจ่ายคนละครึ่งกับคนขาย ฝ่ายละ 1%

ถ้าคุณตกลงตามนี้ ให้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร เซ็นชื่อประทับตราให้เรียบร้อยเพื่อป้องกันปัญหาทีหลัง ผมจะเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายหลังจากเซ็นสัญญานายหน้าแล้วเท่านั้น

ถ้าทำได้ก็โทรมา

ถ้าไม่ได้ ผมไปซื้อบ้านมือหนึ่งโครงการใหม่ดีกว่า ไม่ต้องเสียค่านายหน้าสักบาท แค่รอสร้างเสร็จอีกปีสองปี หรือสามปีก็ไม่เป็นไร พวกผมยังเด็ก อีกหลายปีกว่าจะแต่งงาน"

มู่หยางร่ายยาวรวดเดียวจบ พูดเร็ว ชัดถ้อยชัดคำ และหนักแน่น มีเหตุผลรองรับจนฟางเสี่ยวหยานแทรกไม่ทัน

จริงๆ แล้วมู่หยางรู้ดีว่าราคา 3.5 ล้านหยวนนั้นเป็นไปได้ยาก การซื้อบ้านมือสองไม่เหมือนซื้อเสื้อผ้าที่จะต่อราคาได้ 50% หรือ 70%

ซื้อบ้านจะมาต่อราคาครึ่งต่อครึ่งได้ที่ไหน?

ฝันไปเถอะ!

เว้นแต่คนขายจะตั้งราคาไว้สูงเวอร์วังเกินราคาตลาดไปไกลลิบ

ในความเป็นจริง ต่อให้ได้ต่ำกว่าราคาตลาด 10% ก็ถือว่าเยอะมากแล้ว

ที่ราคา 4 ล้าน มู่หยางวิเคราะห์เปรียบเทียบกับชั้นอื่นๆ ในโครงการเดียวกันแล้วพบว่าไม่ได้แพงเกินไป เจ้าของเดิมไม่ได้บอกผ่านจนน่าเกลียด

แต่ก็ตัดความเป็นไปได้ที่นายหน้าจะบวกราคาเพิ่มเองไม่ได้!

การบวกราคาเพิ่มหลักหมื่น หรือกระทั่งแสนกว่าหยวน ในยุคที่เงินเดือนเฉลี่ยแค่สองสามพัน การได้เงินก้อนโตขนาดนี้ นายหน้าบางคนก็ยากจะต้านทานไหว

ยังไงซะ เขาก็ขอเปิดราคาที่ 3.5 ล้านไปก่อน แล้วค่อยๆ ต่อรองกัน การซื้อขายคือสงครามจิตวิทยา

ใครยอมก่อน ใครเสียท่า คนนั้นแพ้

ฟางเสี่ยวหยานหาจังหวะพูดแทรกไม่ได้เลย พอมู่หยางพูดจบ เธอก็รู้สึกหงุดหงิดกับลูกค้าที่เอาแต่ใจแบบนี้ พูดแบบ "ได้ก็ได้ ไม่ได้ก็จบ" ไม่เปิดช่องให้ต่อรองเลย

สุดหล่อ คุณไม่ใช่เด็กๆ แล้วนะ!

อย่ามางอแงสิ

แต่มู่หยางคือลูกค้า ฟางเสี่ยวหยานไม่มีทางเลือก ได้แต่ต้องพูดจาหว่านล้อมเหมือนพี่สาวปลอบใจน้องชาย

"ที่รักคะ 3.5 ล้านมันต่ำเกินไป ลูกค้าเขาไม่ขายหรอกค่ะ นี่มันห้องตกแต่งหรูพร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้านะคะ เขาต้องการใช้เงินด่วน ค่าตกแต่งนี่แทบจะแถมให้ฟรีๆ แล้ว

ค่าบริการ 2% นี่ก็ไม่แพงเลยจริงๆ ทางเรามีค่าใช้จ่ายตั้งเยอะแยะ ไม่ได้กำไรอะไรมากมายหรอกค่ะ"

"2% ของ 4 ล้านเนี่ยนะไม่แพง? ตั้ง 80,000 หยวนเชียวนะ!

ญาติผมก็ทำงานสายนี้ ไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเยอะแยะขนาดนั้นหรอก พอเถอะ

เอาเป็นว่าถ้าคุณมีความสามารถ ไปต่อราคาเจ้าของบ้านได้ต่ำกว่า 3.5 ล้าน ส่วนต่างนั้นยกให้คุณไปเลย"

พูดจบ มู่หยางก็ทิ้งเบอร์โทรศัพท์ไว้ แล้วดึงมือซ่งเสวี่ยลู่เดินออกมา

ฟางเสี่ยวหยานรีบเดินตามมาสองสามก้าว บอกให้มู่หยางวางเงินมัดจำไว้ก่อนสัก 50,000 หยวน จะได้คุยกับผู้ขายง่ายขึ้น

พอมู่หยางได้ยินคำว่ามัดจำ ความโกรธก็พุ่งปรี๊ดขึ้นมาทันที ยัยนี่เห็นเขาเป็นหมูในอวยหรือไง?

ถ้าเขาจ่ายเงินมัดจำไปจริงๆ อำนาจการต่อรองจะหลุดจากมือเขาทันที และเขาจะไม่มีทางเลือกอื่น

ต่อให้แพงแค่ไหน ก็ต้องจำใจซื้อ!

ถ้าไม่ซื้อ เงินมัดจำก็คงไม่ได้คืนแน่ๆ ต่อให้จ้างทนายฟ้องร้องก็เปล่าประโยชน์ สัญญามัดจำที่ให้เซ็นคงยาวเหยียดจนไม่อยากอ่าน เต็มไปด้วยช่องโหว่ที่จ้องจะเอาเปรียบ

ต่อให้ได้คืน อย่างน้อยครึ่งหนึ่งก็คงโดนบริษัทนายหน้าหักไป ยังไงพวกเขาก็มีข้ออ้างสารพัด

ไม่อยากจ่ายเหรอ?

ก็ได้ ตอนไปทวงก็พาคนไปเยอะๆ หน่อยแล้วกัน

มู่หยางเร่งฝีเท้าเดินหนี ฟางเสี่ยวหยานเดินตามประกบพยายามอธิบาย แต่มู่หยางไม่ฟัง สุดท้ายเธอจึงต้องจำใจเดินกลับร้านไป

ความจริงแล้ว ราคาขายที่เจ้าของตั้งไว้คือ 3.9 ล้านหยวน แต่บริษัทนายหน้าบวกเพิ่มไปอีก 100,000 หยวน ถ้าปิดการขายได้ เงินแสนนั้นก็จะตกเป็นของพวกเธอ

และในฐานะผู้ดูแลหลัก ค่าคอมมิชชันที่เธอจะได้รับย่อมสูงที่สุด

นายหน้าอสังหาฯ เงินเดือนฐานต่ำเตี้ยเรี่ยดิน พวกเขาอยู่ได้ด้วยค่าคอมมิชชันพวกนี้แหละ

ทว่าตั้งแต่ครึ่งปีหลังมานี้ การซื้อขายบ้านค่อนข้างซบเซา บ้านหลังนี้ประกาศขายมาครึ่งปีกว่าแล้วก็ยังขายไม่ออก แถมเจ้าของยังต้องการเงินสดก้อนเดียวเพราะกลัวเรื่องยุ่งยาก

หลังจากเห็นฟางเสี่ยวหยานเดินกลับไป ซ่งเสวี่ยลู่ที่เดินเคียงข้างมู่หยางก็ถอนหายใจออกมาเฮือกใหญ่ พลางลูบหน้าอกตัวเองเบาๆ "หยางหยาง น่ากลัวจังเลย การซื้อบ้านนี่เล่ห์เหลี่ยมเยอะชะมัด! ฉันรู้สึกเหมือนนายหน้าคนนั้นจะบังคับให้เราซื้อให้ได้เลย"

เห็นแฟนหนุ่มเถียงกับนายหน้าอย่างดุเดือด แถมยังมีนายหน้าคนอื่นเข้ามารุมล้อม เธอนึกว่าจะวางมวยกันซะแล้ว เล่นเอาใจหายใจคว่ำ

มู่หยางยิ้มและอธิบายว่า "พวกนี้ถือว่ายังดีนะ อย่างน้อยก็เป็นบริษัทถูกกฎหมาย

ลูลู่ ลองคิดดูสิ ปิดการขายได้ครั้งเดียว พวกเขาได้ค่านายหน้าตั้ง 80,000 หยวน!

หึ ถ้าพวกเขามุบมิบเรื่องราคา อาจฟันกำไรได้เป็นแสน เงินเยอะขนาดนี้ เพื่อผลประโยชน์แล้ว คนเราทำอะไรได้เกินคาดเสมอ"

ซ่งเสวี่ยลู่เริ่มกังวลกับเล่ห์เหลี่ยมร้อยแปดในการซื้อบ้าน "งั้นเรายังจะซื้ออยู่ไหม? ฉันรู้สึกว่าซื้อบ้านมือหนึ่งคงไม่มีปัญหาจุกจิกพวกนี้"

มู่หยางยิ้มบางๆ "ซื้อสิ ผมชอบห้อง 2301 นั่นจริงๆ ห้องนั้นดีมาก ผังห้องสวย สไตล์การตกแต่งก็เหมาะกับเรา

เดี๋ยวอีกไม่กี่วันนายหน้าต้องโทรมาหาผมแน่

บอกตามตรง 3.5 ล้านน่ะเป็นไปไม่ได้หรอก ผมแค่โยนหินถามทางไปงั้นแหละ ถ้าลดได้สักหมื่นสองหมื่นก็ถือว่าคุ้มแล้ว"

"ค่านายหน้าแพงขนาดนั้น ทำไมคนซื้อไม่ติดต่อเจ้าของบ้านโดยตรงล่ะ?" ซ่งเสวี่ยลู่ยังอ่อนประสบการณ์ทางสังคมจึงไม่ค่อยเข้าใจ

มู่หยางอธิบายอย่างใจเย็น "ถ้าเป็นคนรู้จักกัน แน่นอนว่าเราคงไม่ใช้นายหน้า

ข้อแรก เราไม่รู้ว่าเจ้าของบ้านเป็นใคร นายหน้าเขาไม่บอกเราหรอก

ข้อสอง เราไม่รู้นิสัยใจคอเจ้าของบ้าน และไม่รู้ขั้นตอนการโอนที่ชัดเจน ถึงนายหน้าจะน่ารำคาญ แต่พอรับเงินไปแล้ว อย่างน้อยพวกเขาก็ทำงานให้สำเร็จได้

อีกอย่าง ถ้าเจ้าของขายบ้านไปแล้วเกิดรู้สึกว่าราคาที่ดินขึ้น แล้วนึกเสียดายอยากมาขอเงินเพิ่มจากคนซื้อทีหลัง ถ้านายหน้าเป็นคนจัดการ พวกนั้นจะไม่กล้าไปยุ่งกับนายหน้า

แต่ถ้าเราดีลกับเจ้าของโดยตรง อะไรก็เกิดขึ้นได้

เอาจริงๆ นะ ถ้าผมไม่รีบ ผมก็อยากซื้อบ้านโครงการใหม่เหมือนกัน โดยเฉพาะพวกบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน ปัญหาน้อยกว่าเยอะ"

มู่หยางเห็นสีหน้าเหมือนจะเข้าใจของเธอ จึงเอื้อมมือไปขยี้หัวเธอเบาๆ เธอหดคอหนีนิดหน่อยแต่ดูมีความสุขเหมือนลูกแมวขี้อ้อน รอยยิ้มของเธอยิ่งดูสวยหวานจับใจ

"ไปกันเถอะ เดินมาทั้งวันคงเหนื่อยแล้ว ไปกินข้าวเย็นกันไหม? สเต๊กดีมั้ย?"

"อาหารฝรั่งเหรอ? อื้อ เอาสิ แต่ฉันไม่เคยกินมาก่อนเลย ใช้มีดกับส้อมไม่เป็นด้วย จะโดนคนอื่นหัวเราะเยาะไหมเนี่ย?" ซ่งเสวี่ยลู่ถามด้วยความอยากรู้อยากเห็น ไม่ใช่เพราะเทิดทูนของนอกแต่อย่างใด

มู่หยางหัวเราะร่า "ผมก็ใช้ไม่เป็นเหมือนกัน กลัวอะไร? ต่อให้เราใช้ตะเกียบคีบสเต๊กกิน ก็ไม่มีใครกล้าว่าอะไรหรอก อย่างมากก็แค่แอบขำ

แต่ขอแค่เรากินแล้วสบายใจก็พอ ไม่เห็นต้องพิธีรีตองอะไร

จริงๆ ผมก็ไม่ค่อยชอบอาหารฝรั่งเท่าไหร่ แต่ถ้าจะกินสเต๊ก ไปร้านอาหารฝรั่งจะดีกว่า ถ้าทำไม่ดีเดี๋ยวจะเสียของเปล่าๆ"

"มันจะแพงมากไหม? ได้ยินว่าหัวละสองสามร้อยหยวนเลยนะ"

"ไม่แพงขนาดนั้นหรอก ช่วงนี้เนื้อวัวราคาถูก ต่อให้เป็นร้านอาหารฝรั่งในเมือง สเต๊กทีโบนจานนึงก็แค่สี่สิบห้าสิบหยวน แถมยังมีสปาเกตตีกับสลัดให้ด้วย ถ้ากินไม่จุ แค่นั้นก็อิ่มแล้ว

แน่นอนว่าถ้าเป็นร้านหรูใช้เนื้อเกรดพรีเมียม สองสามร้อยก็คงเอาไม่อยู่

แต่จะกินสเต๊กทั้งทีก็อย่าให้มันถูกเกินไป สักหกสิบเจ็ดสิบหยวนกำลังดี รายละเอียดลึกๆ ผมไม่เล่าดีกว่า เดี๋ยวคุณจะกินไม่ลง ฮ่าๆ" มู่หยางบางทีก็ไม่เข้าใจเหมือนกันว่าทำไมราคาสเต๊กปี 2008 กับอีกสิบปีข้างหน้าถึงไม่ต่างกันเท่าไหร่

มันมีเรื่องเนื้อสังเคราะห์เข้ามาเกี่ยวด้วย ปกติมู่หยางเป็นคนกินง่าย แต่เรื่องเนื้อสัตว์เขาเลือกมาก โดยเฉพาะเนื้อสังเคราะห์กับไก่เร่งโตที่อัดฮอร์โมน เขาจะกลัวเป็นพิเศษ

"โห จานละสี่สิบห้าสิบหยวนก็ไม่ถูกนะ นั่นเท่ากับค่าข้าวที่โรงเรียนเราตั้งสามวันเลยนะ"

"เสวี่ยลู่ คุณจะเอาไปเทียบกับโรงเรียนคุณไม่ได้หรอก คุณอยู่มหาวิทยาลัยชั้นนำโครงการ 985 โรงอาหารได้เงินอุดหนุน ราคาอาหารเลยถูกกว่าโรงเรียนผมซะอีก เงินหนึ่งหยวนคุณซื้อซาลาเปาลูกใหญ่ได้ตั้งสี่ลูก ของผมได้แค่สองลูกเอง

ลองดูวิทยาลัยอาชีวะข้างๆ โรงเรียนผมสิ ได้ยินว่าโรงอาหารปล่อยให้เอกชนเช่าทำ อาหารเลยแพงหูฉี่"

ซ่งเสวี่ยลู่แลบลิ้นอย่างน่าเอ็นดู