บทที่ 621: การสำรวจความต้องการภายใน

"ราคาจะสามารถกดไว้ที่ 28,000 หยวนต่อตารางเมตรได้จริง ๆ ใช่ไหมครับ?"

"ต้นทุนที่ดินของคุณก็เกือบ 500 ล้านหยวนแล้ว อย่าสร้างเสร็จแล้วขาดทุนนะครับ"

ราคาที่ดินที่สูงในเขตเจียงหนิงในปัจจุบัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปรับมือได้ยาก หากศิษย์พี่หลินซู่ไม่ได้รับอานิสงส์จากเขา ก็คงยากที่จะทำโครงการแบบนี้ได้

ในการลงทุนระยะแรก อย่างน้อยเงินเกือบ 500 ล้านหยวนสำหรับซื้อที่ดินจะต้องจ่ายออกไปจริง ๆ "ได้ครับ ผมได้หารือกับเพื่อนร่วมงานในมณฑลแล้ว พวกเขายอมให้ผม"

"หลังจากนั้นจะมีการแลกเปลี่ยนที่ดินและการชดเชยค่ารื้อถอนให้กับโรงงาน Sanrong Electric Factory โดยเทศบาล แล้วจึงมีการประมูลเปิดเผย ที่ดินทั้งหมด 30,000 ตารางเมตร ถ้าคำนวณตามราคาที่คาดการณ์ไว้ 480 ล้านหยวน ก็เท่ากับราคาที่ดิน 16,500 หยวนต่อตารางเมตร"

เจียงฮ่าวฟังข้อมูลที่ดินจากคุณหลินซู่ ก็ทราบว่าที่ดินประมาณ 30,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 40 กว่าหมู่ ที่ดินนี้ไม่ใหญ่มากนักสำหรับการสร้างโรงงาน แต่โรงงาน Sanrong Electric Factory โชคดีมาก

ที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่หลักของเขตเจียงหนิง และยังคงดำเนินกิจการอย่างไม่หวือหวามานานหลายปี ตอนนี้ก็ได้โอกาสรวยแล้ว แน่นอนว่ารัฐบาลจะไม่ชดเชยให้ตามราคาขาย แต่ก็ถือเป็นความมั่งคั่งที่ไม่น้อยเลย

เจียงฮ่าวประเมินคร่าว ๆ ว่ากำไรจากการดำเนินงานโรงงานของเจ้าของโรงงานแห่งนี้มานานหลายปี อาจจะไม่เท่ากับเงินชดเชยในการรื้อถอนครั้งนี้ด้วยซ้ำ พร้อมกันนี้ เขาก็อดไม่ได้ที่จะถอนหายใจว่าที่ดินนั้นแพงจริง ๆ!

ราคาที่ดินที่ยังไม่ได้ก่อสร้างก็เกิน 16,500 หยวนต่อตารางเมตรแล้ว ราคาขายสุดท้ายของคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณสองเท่าของราคาที่ดิน เพราะยังมีต้นทุนการก่อสร้างอีกด้วย

ไม่แปลกใจเลยที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเจียงหนิงยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง โครงการใหม่ ๆ ไม่มีราคาต่ำกว่า 30,000 หยวนต่อตารางเมตรเลย สิ่งนี้ทำให้เจียงฮ่าวนึกถึงวิลล่าที่เขาซื้อเมื่อปีที่แล้ว

เขาคาดว่าด้วยราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นในปัจจุบัน ราคาของวิลล่าเขาก็คงเพิ่มขึ้นแล้วเช่นกัน ความคิดของเจียงฮ่าวถูกคุณหลินซู่ที่อยู่ข้าง ๆ ดึงกลับมาอีกครั้ง

"ตามที่ผมคำนวณไว้ ด้วยราคา 28,000 หยวนต่อตารางเมตร จะสร้างอาคาร 4 หลัง โดยแต่ละหลังสูง 30 ชั้น"

"อัตราส่วนพื้นที่ต่ออาคารอาจจะสูงเล็กน้อย หากทุกอย่างราบรื่น ต้นทุนโครงการทั้งหมดประมาณ 1,000 ล้านหยวน กำไรสุดท้ายจะอยู่ที่ประมาณ 20%"

เมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดิน ศิษย์พี่หลินซู่ถือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใจกว้าง อัตราส่วนพื้นที่ต่ออาคารสูงหน่อยก็ไม่เป็นไร เพราะอยู่ที่เขตเจียงหนิงแล้ว นอกเหนือจากวิลล่า ก็ไม่มีคอนโดมิเนียมไหนที่มีอัตราส่วนต่ำ

เมื่อคิดเช่นนี้ เจียงฮ่าวก็เริ่มเอนเอียงไปทางศิษย์พี่หลินซู่ และเตรียมที่จะตกลง "ศิษย์พี่ครับ ถ้าคุณขายในราคา 28,000 หยวนต่อตารางเมตร ผมสามารถช่วยคุณประชาสัมพันธ์กับพนักงานในบริษัทได้"

"คุณก็ไม่ต้องพยายามดึงผมเข้าร่วมด้วย ราคาต่ำขนาดนี้ ไม่ต้องกังวลว่าจะไม่มีคนซื้อในเขตเจียงหนิงหรอกครับ"

แม้ว่ากำไร 20% จะอยู่ที่ประมาณ 200 ล้านหยวน เจียงฮ่าวก็ไม่ได้ใส่ใจนัก ท้ายที่สุดแล้วนี่คือโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาโครงการยาวนาน และมีความเสี่ยงสูง

ไม่ต้องพูดถึงว่ากำไร 200 ล้านหยวนนี้จะถูกแบ่งให้ 3 ฝ่าย และเขาก็ไม่กล้าที่จะรับส่วนแบ่งที่ใหญ่ที่สุด การดำเนินการสุดท้ายจะได้เงินเพียงไม่กี่สิบล้านหยวน ซึ่งสู้การบริหารจัดการบริษัทให้ดีก็ไม่ได้

มูลค่าประเมินของการระดมทุนรอบ C ของไห่จิงเน็ตเวิร์กเทคโนโลยีก็คำนวณเป็นหลักพันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ แล้ว ตอนนี้เขาตัดสินใจแล้วว่าไม่จำเป็นต้องใช้พลังงานไปกับธุรกิจก่อสร้าง

"คุณเจียงครับ คุณช่วยผมในฐานะศิษย์เก่า และร่วมมือกันพัฒนาโครงการนี้ได้ไหมครับ?"

"โครงการนี้ต้องการเงินทุนเริ่มต้นมาก บริษัท Hongyuan Construction ของผมอาจจะรับไม่ไหวทั้งหมด ไม่อย่างนั้นผมก็คงไม่ดึงเหล่าหม่าเข้ามา"

"การร่วมมือกับคุณก็เพื่อลดความเสี่ยงให้ต่ำที่สุด คุณช่วยประชาสัมพันธ์ในบริษัทหน่อย ถึงเวลานั้นเมื่อผมซื้อที่ดินได้ ก็จะเริ่มการขายล่วงหน้าทันที"

"ถ้าสามารถจองซื้อได้มากกว่า 70% ความกดดันด้านเงินทุนของผมก็จะลดลง และความกดดันในการก่อสร้างอาคารชุดต่อไปก็จะเบาลงด้วย"

ดูเหมือนว่าเงินทุนของคุณหลินซู่จะตึงตัวจริง ๆ! ก็จริง การหมุนเวียนเงินทุนหลายร้อยล้านหยวนนั้นไม่ใช่เรื่องเล็ก บริษัทของคุณหลินซู่ก็มีโครงการอื่น ๆ ที่ต้องดำเนินการ

การหาคนมาช่วยแบ่งเบาภาระและต้นทุนถือเป็นรูปแบบธุรกิจที่มั่นคงที่สุด แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มร้อนแรง แต่ก็ยังไม่ถึงช่วงที่บ้าคลั่งที่สุดในช่วงสองปีต่อมา

ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมขนาดเล็กอย่างคุณหลินซู่ก็ยังมีความกังวล กลัวว่ากระแสเงินสดจะหยุดชะงัก การดึงเจียงฮ่าวเข้ามาช่วยกระตุ้นพนักงานไห่จิง ทำให้เมื่อซื้อที่ดินได้ ก็สามารถขายล่วงหน้าได้เกือบทั้งหมด

เมื่อได้รับเงินดาวน์หรือเงินทุนเข้ามา ความเสี่ยงก็จะลดลงเกือบถึงจุดต่ำสุด แน่นอนว่ากำไรก็จะลดลงตามไปด้วย แต่คุณหลินซู่ก็ยังคงเป็นคนระมัดระวัง

ในโครงการนี้ เขายังคงตั้งเป้าหมายไปที่กำไร 20% เท่านั้น เจียงฮ่าวทราบดีว่าหากโครงการของคุณหลินซู่นี้ไม่ได้ขายล่วงหน้า หรือเลื่อนการขายล่วงหน้าไปหนึ่งปี อาคารทั้งหมดก็คงจะขายหมดในเมืองซงเจียงอย่างรวดเร็ว

เพียงแต่ความคิดของคุณหลินซู่ในตอนนี้ไม่กล้าที่จะเดิมพัน เขาเพียงต้องการทำกำไร 20% นี้อย่างมั่นคงและรวดเร็วเท่านั้น

"ตกลงครับ!"

"การประมูลที่ดินจะเริ่มเมื่อไหร่ครับ?"

ในเมื่อคุณหลินซู่เชิญชวนอย่างหนัก เจียงฮ่าวก็ตกลง การร่วมมือนี้ถือเป็น win-win สำหรับสามฝ่าย คุณหลินซู่ลดต้นทุนและความเสี่ยง

พนักงานบริษัทสามารถซื้อบ้านในราคาต่ำในพื้นที่หลักของเขตเจียงหนิงได้ ส่วนตัวเขาเองก็สามารถทำกำไรเล็กน้อยได้

"เหลืออีก 9 วันจะเริ่มการประมูล ประกาศได้ถูกเผยแพร่ออกไปแล้ว"

"ดีครับ เดี๋ยวผมจะส่งอีเมลในบริษัทเพื่อสอบถามความต้องการของพนักงานตอนนี้เลยครับ"

จนกระทั่งส่งคุณหลินซู่และอธิการหม่ากลับไป ก็ผ่านไปหนึ่งชั่วโมงครึ่งแล้ว เจียงฮ่าวจึงเริ่มเขียนอีเมลในสิ่งที่หาได้ยาก และส่งให้พนักงานทั้งหมด

"เรียนพนักงานไห่จิงเน็ตเวิร์กเทคโนโลยีทุกคน: เนื่องจากบริษัทตระหนักว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองซงเจียงกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว"

"เราจึงพิจารณาร่วมมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อที่ดินในบริเวณใกล้เคียง 2 กิโลเมตรจากบริษัท เพื่อสร้างคอนโดมิเนียม"

"คาดว่าราคาขายล่วงหน้าปกติจะอยู่ที่ 30,000 หยวนต่อตารางเมตรขึ้นไป แต่ราคาสำหรับพนักงานภายในบริษัทจะถูกกดไว้ที่ 28,000 หยวนต่อตารางเมตร"

"ตอนนี้อยู่ในช่วงการสำรวจความต้องการเท่านั้นและการดำเนินโครงการขั้นสุดท้ายจะขึ้นอยู่กับความต้องการซื้อบ้านของพนักงาน"

"พนักงานที่สนใจ โปรดรายงานความต้องการของคุณไปยังหัวหน้าแผนกภายในสัปดาห์นี้ เพื่อรวบรวมข้อมูลเบื้องต้น"

...

พนักงานที่กำลังอยู่ในช่วงเวลาที่ง่วงนอนที่สุดของวัน เมื่อได้รับอีเมลนี้จากคุณเจียงเอง ก็เริ่มแตกตื่นทันที

ทุกคนเริ่มพูดคุยกันเกี่ยวกับความหมายของอีเมลนี้ พร้อมกับเปิดแอปพลิเคชันดูบ้าน "Lianjia" และ "Beike" บนโทรศัพท์มือถือ

เมื่อดูราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเจียงหนิง โดยเฉพาะในบริเวณ 2 กิโลเมตรใกล้บริษัทที่ราคาเฉลี่ยเกิน 30,000 หยวน ทุกคนก็เริ่มแสดงสีหน้าตื่นเต้น

"ราคา 28,000 หยวนต่อตารางเมตร? นี่คือราคาพิเศษแล้วนะ! พี่หลิน นายจะซื้อไหม?"

ชายหนุ่มอายุประมาณ 27-28 ปีในแผนกพัฒนาเทคนิคเป็นคนที่กระตือรือร้นที่สุด ทุกคนเริ่มพูดคุยแลกเปลี่ยนกันอย่างเห็นได้ชัดว่ามีความต้องการซื้อบ้าน

"ต้องดูแบบบ้านสิ! ถ้าแบบบ้านดีและฉันพอใจก็จะซื้อ"

ทันทีที่ชายที่ถูกเรียกว่าพี่หลินพูดจบ ก็มีชายหนุ่มอีกคนเข้าร่วมการสนทนา

"หัวหน้าครับ คุณระมัดระวังเกินไปแล้ว! ราคา 28,000 หยวนนี้ ถึงแม้จะซื้อแล้วขายต่อก็ไม่ขาดทุนเลยนะครับ!"

"ตอนนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเร็วขนาดไหน! ไม่คิดเลยว่าบริษัทจะสนใจเรื่องสวัสดิการของพนักงานขนาดนี้! ดีจริง ๆ!"