บทที่ 711 พวกบ้านนอกที่ขุดถ่านหิน

ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซาน หม่าปิน ผู้จัดการใหญ่กำลังรายงานสถานการณ์การดำเนินธุรกิจในช่วงที่ผ่านมา

สิ่งสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือเงินทุน ตราบใดที่มีเงินทุนเพียงพอสามารถสร้างโครงการให้เสร็จ ก็ไม่ต้องกังวลเรื่องการทำกำไร

บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซานมีเงินทุนสนับสนุนจากบริษัทเหมืองแร่ตงซาน ทำให้การพัฒนาเป็นไปอย่างรวดเร็ว ในช่วงสองปีที่ผ่านมาสามารถทำโครงการสำเร็จหลายโครงการติดต่อกัน จนได้รับการยอมรับว่าเป็นดาวรุ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์

แต่เมื่อเทียบกับบริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซานก็ยังเป็นเพียงตัวเล็กๆ เท่านั้น

จากการที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจึงผุดขึ้นเหมือนดอกเห็ดหลังฝน แม้แต่บริษัทที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาก่อนก็ยังตั้งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อหวังทำกำไร

บริษัทที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งหันมาทำธุรกิจนี้มากขึ้น เช่น บริษัทก่อสร้าง บริษัทเหล็ก บริษัทปูนซีเมนต์ บริษัทวัสดุก่อสร้าง เป็นต้น ซึ่งแต่เดิมอยู่ในห่วงโซ่อุปทานของอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้ว ก็หันมาตั้งแผนกพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

บางคนถึงขั้นจดทะเบียนบริษัทเปล่า ไม่มีคุณสมบัติอะไรเลย อาศัยหาคอนเนคชั่นซื้อที่ดินและทำโครงการ แล้วขายโครงการต่อก็ทำกำไรได้หลายร้อยหรือพันล้าน

นี่คงเป็นยุคที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวอย่างไร้ระเบียบที่สุด อย่างไรก็ตาม ความไร้ระเบียบก็หมายถึงโอกาส สำหรับนักลงทุนเก็งกำไรแล้ว นี่คือยุคทองที่มีเงินกองอยู่เต็มพื้น

สิ่งที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไม่ขาดแคลนที่สุดก็คือนักลงทุนเก็งกำไร!

หม่าปินรายงานสถานการณ์ธุรกิจที่ผ่านมาเสร็จแล้ว จากนั้นพูดถึงแผนงานในอนาคต

"ตอนนี้โครงการของเราทุกโครงการกำลังดำเนินไปด้วยดี แต่โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่อยู่ในเมืองระดับสองและสามในมณฑลซานและซาน ซึ่งกำไรน้อยกว่าเมืองใหญ่ระดับแนวหน้ามาก ดังนั้นแผนต่อไปของเราคือขยายไปสู่เมืองชั้นนำ พยายามซื้อที่ดินสักสองสามแปลงในเมืองระดับแนวหน้า" หม่าปินกล่าว

"กลยุทธ์การขยายไปสู่เมืองชั้นนำเป็นสิ่งที่ถูกต้อง อสังหาริมทรัพย์ในเมืองชั้นนำมีศักยภาพไม่จำกัด และมีโอกาสเพิ่มมูลค่าสูง อนาคตจะกลายเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมที่สุดอย่างแน่นอน"

หลี่เว่ยตงแสดงความเห็นด้วยก่อน แล้วเปลี่ยนน้ำเสียงถามว่า "สำหรับการขยายไปยังเมืองชั้นนำ คุณมีแผนละเอียดหรือเป้าหมายที่ชัดเจนหรือไม่?"

หม่าปินตอบทันที "เมืองชั้นนำก็มีแค่ปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว ในกรณีของปักกิ่ง ปีนี้จะมีการจัดโอลิมปิก ดังนั้นการอนุมัติที่ดินจะค่อนข้างยาก อย่างน้อยปีนี้ก็คงยากที่จะได้ที่ดิน

ในเขตสามเหลี่ยมปากแม่น้ำจูเจียงมีบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายแห่ง รวมถึงบริษัททุนฮ่องกงที่มีกำลังทรัพย์มหาศาล ถ้าเราไปที่นั่น เราจะเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงมาก ดังนั้นเป้าหมายของเราคือเขตสามเหลี่ยมปากแม่น้ำแยงซีในเมืองซูเฉิง (เซี่ยงไฮ้)

เราได้รับข่าวว่าต่อไปเซี่ยงไฮ้จะปล่อยที่ดินแปดแปลงพร้อมกัน ถ้าเราได้หนึ่งในนั้น จะช่วยเราในการบุกตลาดเมืองชั้นนำได้อย่างมาก"

"มีข้อมูลของที่ดินทั้งแปดแปลงไหม?" หลี่เว่ยตงถาม

หม่าปินเตรียมข้อมูลมาอย่างพร้อมเพรียง เขารีบส่งเอกสารให้หลี่เว่ยตงและเจ้าโกลด์เมาเทนซึ่งเป็นเจ้านายทั้งสอง

หลี่เว่ยตงเห็นข้อมูลของที่ดินแปลงแรกก็รู้สึกสนใจมาก ที่ดินแปลงนี้มีทำเลดีมาก มีศักยภาพในการพัฒนาอย่างยิ่ง ถ้าปล่อยไปอีกสิบปี จะกลายเป็นที่ดินหายากอย่างแน่นอน

ดูที่ดินแปลงที่สอง ตำแหน่งที่ตั้งก็น่าดึงดูดใจเช่นกัน ถ้าพัฒนาเป็นอาคารชุดแล้วจะทำกำไรได้มหาศาล

ที่ดินแปลงที่สาม สี่ ห้า ก็เช่นกัน จนกระทั่งดูครบทั้งแปดแปลง ทุกแปลงล้วนมีทำเลดีเยี่ยม บางแปลงอยู่ใกล้ใจกลางเมือง บางแปลงอยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต หรือบางแปลงอยู่ตามแนวรถไฟใต้ดิน

ที่ดินคุณภาพเยี่ยมเหล่านี้ อีกสิบปีข้างหน้าคุณแทบจะไม่มีโอกาสได้เห็น แม้จะมีที่ดินคล้ายๆ กันออกมา ก็จะมีราคาแพงลิบลิ่วจนเป็น "ราชาที่ดิน"

หลี่เว่ยตงรู้ดีว่า เมื่อดูแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองชั้นนำในอนาคต ที่ดินทั้งแปดแปลงนี้หากพัฒนาเป็นอาคารชุด ผลกำไรจะเป็นตัวเลขมหาศาล ทำกำไรเป็นตัวเลขสิบสองหลักก็ไม่ใช่ปัญหา

แม้แต่ไม่ต้องมองไกลเกินไป หลังจากรัฐบาลออกแผนกระตุ้นเศรษฐกิจสี่ล้านล้านหยวนแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว พอถึงปี 2011 นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็จะทยอยยกเลิก เมืองชั้นนำยังออกนโยบายจำกัดการซื้อ นั่นแสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงแค่ไหน

หลี่เว่ยตงวางเอกสารลงและหันไปมองจ้าวจินซานที่อยู่ข้างๆ "พี่เจ้า คิดว่าที่ดินพวกนี้เป็นยังไงบ้าง?"

"ล้วนเป็นทำเลดี มีศักยภาพในการพัฒนามาก ระยะสั้นก็สักสามปี ระยะยาวก็สักห้าปี ราคาอสังหาที่ดินพวกนี้ต้องพุ่งขึ้นแน่นอน ผมประเมินว่าแค่ซื้อที่ดินหนึ่งแปลง ก็ทำกำไรได้หนึ่งพันล้าน" จ้าวจินซานกล่าว

หลี่เว่ยตงอมยิ้ม จ้าวจินซานถึงจะมีวิสัยทัศน์ทางธุรกิจ แต่ก็ยังประเมินแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองชั้นนำต่ำเกินไป กำไรหนึ่งพันล้านจากที่ดินหนึ่งแปลง ยังน้อยไป!

แต่ก็เข้าใจได้ ในปี 2008 เศรษฐกิจจีนยังไม่แซงญี่ปุ่น คนในยุคนั้นคงคาดการณ์ไม่ถึงว่าอีกสิบปีข้างหน้าจีนจะพัฒนาอย่างรวดเร็วขนาดนั้น ยิ่งไม่ต้องพูดถึงว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จีนจะพุ่งสูงเหมือนจรวด

ตอนที่ซีรีส์ "กุ้ยจู" ออกอากาศ ได้สร้างกระแสวิพากษ์วิจารณ์ในสังคม ประสบการณ์ของตัวละครเอกในเรื่องสะท้อนใจคนซื้อบ้านจำนวนมาก ตอนนั้นประชาชนบ่นว่าราคาบ้านแพง หลายคนคิดว่าราคาบ้านถึงเพดานแล้ว

แต่ความจริงกลับเป็นว่า คนที่ดู "กุ้ยจู" เสร็จแล้วรีบซื้อบ้านเหมือนตัวเอกในเรื่อง ตอนนี้ต้องรวยเละแน่นอน!

หลี่เว่ยตงจึงกล่าวว่า "ใช่ แค่ที่ดินหนึ่งแปลงก็กำไรใหญ่ ถ้าซื้อแค่แปลงเดียวจะได้ยังไง เสียโอกาสไปเยอะเลย!"

"งั้นก็เอาหลายแปลงสิ พยายามเอาสักสามแปลง" จ้าวจินซานเสนอ

หลี่เว่ยตงยังคงส่ายหน้า แล้วพูดว่า "สามแปลงก็ยังไม่พอ ผมคิดว่า เอาทั้งแปดแปลงเลยดีกว่า!"

"จะเอาทั้งแปดแปลง!" ทุกคนในห้องประชุมต่างตกตะลึง

หลี่เว่ยตงปรึกษาจ้าวจินซานที่นั่งข้างๆ "กลืนที่ดินทั้งแปดแปลงในคราวเดียว แรงกดดันด้านเงินทุนก็ไม่น้อย เหมืองถ่านหินของเราต้องเพิ่มเงินทุนแล้ว!"

จ้าวจินซานคิดครู่หนึ่ง แล้วพยักหน้า "เรื่องเงินทุนไม่น่าจะมีปัญหา เงินอยู่ในบัญชีก็ได้แค่ดอกเบี้ย สู้เอามาหมุนเวียนดีกว่า ซื้อที่ดินในเซี่ยงไฮ้ แน่นอนว่าคุ้มกว่าดอกเบี้ยธนาคาร!"

"ดี ถ้าเงินทุนไม่มีปัญหา เราก็จะพยายามซื้อที่ดินทั้งแปดแปลงนี้!" หลี่เว่ยตงยิ้มพูด

แต่หม่าปินกลับแสดงสีหน้าลำบากใจ เขากล่าวว่า "คุณประธาน พูดตามตรง การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองชั้นนำค่อนข้างดุเดือดเสมอ ครั้งนี้เซี่ยงไฮ้ปล่อยที่ดินแปดแปลง ไม่ใช่แค่เราที่จับตา บริษัทอสังหาอื่นๆ ก็จับตาเช่นกัน!

บริษัทที่จะเข้าร่วมประมูลที่ดินทั้งแปดแปลงนี้ มีหลายแห่งที่แข็งแกร่งกว่าเรามาก ไม่เพียงแต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังในประเทศ ยังมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากฮ่องกงที่เล็งเห็นศักยภาพของเขตสามเหลี่ยมปากแม่น้ำแยงซีในอนาคต และต้องการมาพัฒนาโครงการด้วย

ด้วยขนาดและชื่อเสียงของเรา ถ้าทุ่มสุดกำลัง ประมูลที่ดินแปลงที่ค่อนข้างห่างไกล อาจมีโอกาสสำเร็จ แต่ถ้าประมูลพร้อมกันสามแปลง คงเป็นไปไม่ได้ที่จะชนะ ยิ่งกลืนทั้งแปดแปลงในคราวเดียว ยิ่งเป็นไปไม่ได้เลย

นี่ไม่ใช่แค่เรื่องเงินทุน แต่เกี่ยวข้องกับปัจจัยอื่นๆ อีกมากมาย เช่น ศักยภาพโดยรวมของบริษัท ประสบการณ์การพัฒนาโครงการที่ผ่านมา ชื่อเสียงของบริษัท และยังรวมถึงปัจจัยด้านความสัมพันธ์ ซึ่งเราไม่ได้เปรียบในทุกด้าน

และในมุมมองของรัฐบาลท้องถิ่นเอง พวกเขาก็คงไม่ต้องการให้ที่ดินทั้งแปดแปลงตกอยู่ในมือนักพัฒนารายเดียว การที่บริษัทเดียวครอบครองไม่เป็นผลดีต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น"

"สิ่งที่คุณพูดมาผมรู้ แต่อะไรๆ ก็อยู่ที่คน!" หลี่เว่ยตงแสดงรอยยิ้มเจ้าเล่ห์

"เว่ยตง นายคิดวิธีไว้แล้วสินะ?" จ้าวจินซานที่อยู่ข้างๆ ถามทันที

"มีวิธีอยู่ แต่ต้องได้รับการอนุมัติจากคุณก่อน" หลี่เว่ยตงเข้าไปกระซิบข้างหูของจ้าวจินซานเบาๆ

หลังฟังวิธีของหลี่เว่ยตง จ้าวจินซานใช้ความคิดครู่หนึ่ง แล้วพูดว่า "วิธีที่นายพูดทำได้ แต่ความเสี่ยงก็ไม่น้อย! ถ้าเก็บต้นทุนกลับมาไม่ได้ เราอาจขาดทุนได้"

"เมืองอื่นอาจเก็บต้นทุนกลับมาไม่ได้ แต่เมืองที่พัฒนาที่สุดในจีนจะเก็บต้นทุนไม่ได้ได้ยังไง?" หลี่เว่ยตงยิ้มพูด

"ก็จริง เซี่ยงไฮ้ได้รับนโยบายและทรัพยากรที่เมืองอื่นเทียบไม่ได้ การลงทุนที่นั่น คืนทุนไม่น่าจะมีปัญหา" จ้าวจินซานพยักหน้า แล้วพูดต่อ

"แต่นายคิดวิธีนี้ได้ บริษัทอสังหาอื่นอาจคิดได้เหมือนกัน ถึงพวกเขาคิดไม่ออก แต่ถ้าเห็นเราทำแล้วลอกเลียนแบบตาม พวกเราก็จะเสียเปรียบ เพราะกำลังเราสู้บริษัทอสังหาใหญ่ๆ เหล่านั้นไม่ได้"

แต่หลี่เว่ยตงกลับแสดงสีหน้ามั่นใจ "ผมมีกลยุทธ์ต่อเนื่องแน่นอน อย่าลืมว่าผมเริ่มต้นจากภาคการผลิต นี่เป็นข้อได้เปรียบที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่เหล่านั้นไม่มี!"

......

ปี 2008 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จีนยังอยู่ในยุคชุนชิว บริษัทขนาดใหญ่ กลาง เล็ก กระจายอยู่ทั่วประเทศและมีจำนวนมาก การแข่งขันระหว่างบริษัทก็เหมือนกับรัฐต่างๆ ในยุคชุนชิว แย่งชิงพื้นที่และแย่งดินแดนกัน

ตอนนั้นผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์จีนก็คือวานเค่อ บริษัทอสังหาริมทรัพย์เก่าแก่รายนี้ ไม่ว่าจะเป็นมูลค่าตลาด ยอดขาย หรือศักยภาพโดยรวม ล้วนเป็นอันดับหนึ่งของประเทศอย่างไม่ต้องสงสัย

นอกจากวานเค่อแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งที่สุดคือบริษัทที่มี SOEs อยู่เบื้องหลัง เช่น ไชน่า โอเวอร์ซีส์ ดีเวลลอปเมนต์ ที่ควบคุมโดยไชน่า คอนสตรัคชั่น เอ็นจิเนียริ่ง; ไชน่า รีซอร์สเซส แลนด์ ที่มีไชน่า รีซอร์สเซส กรุ๊ป อยู่เบื้องหลัง; พอลลี่ เรียลเอสเตท ที่มีกลุ่มพอลลี่อยู่เบื้องหลัง เป็นต้น

ในยุคนั้น รัฐวิสาหกิจจำนวนมากก็เข้าลงทุนในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน รัฐวิสาหกิจมีข้อได้เปรียบในด้านการระดมทุน ดังนั้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้รัฐวิสาหกิจจึงเติบโตอย่างรวดเร็ว

หลังจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ที่มีรัฐวิสาหกิจหนุนหลังแล้ว ก็ถึงคิวของบริษัทเอกชนอย่างเอเวอร์แกรนด์ วานด้า ฟู่หลี่ คันทรี การ์เด้น หรือโฮพเวลล์ แม้จะเป็นบริษัทเอกชน แต่ก็โดดเด่นในวงการอสังหาริมทรัพย์

นอกจากบริษัทในประเทศแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนฮ่องกงก็เป็นอีกหนึ่งกำลังสำคัญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จีน

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงค่อนข้างพัฒนาแล้ว กฎระเบียบของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จีนแผ่นดินใหญ่หลายอย่างก็เรียนรู้มาจากฮ่องกง แต่ฮ่องกงมีพื้นที่จำกัด ศักยภาพในการพัฒนามีน้อย ดังนั้นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงจึงเริ่มลงทุนในตลาดแผ่นดินใหญ่ตั้งแต่เนิ่นๆ

ตั้งแต่ทศวรรษ 1990 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุนฮ่องกงอย่างเฉิงเจียงเอ็นเตอร์ไพรส์ (ชองกอง), เฮงจี้จ่าวเยี่ย (เฮงแลนด์), ซินเซ่อจี้ (นิวเวิลด์), ซินหงจี้ (ซันฮุงไค) เริ่มเข้าสู่ตลาดแผ่นดินใหญ่ แนวคิดใหม่ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น พื้นที่ส่วนกลาง, การขายบ้านล่วงหน้า, การผ่อนบ้าน ฯลฯ เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์แผ่นดินใหญ่ที่เพิ่งเริ่มต้น

เงินทุนสำรองที่แข็งแกร่งและการต้อนรับการลงทุนจากต่างประเทศของท้องถิ่น ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงมีศักยภาพเพียงพอที่จะบรรลุความทะเยอทะยานของพวกเขา

ประสบการณ์การดำเนินงานที่เชี่ยวชาญและรูปแบบการสร้างย่านการค้าของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกง ก็กลายเป็นแบบอย่างให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแผ่นดินใหญ่เรียนรู้

การเข้าสู่เซี่ยงไฮ้เป็นกลยุทธ์สำคัญของบริษัทฮ่องกง ในช่วงปี 1992 ถึง 1997 บริษัทฮ่องกงได้ซื้อที่ดินจำนวนมากในเซี่ยงไฮ้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงต่างเล็งเห็นศักยภาพของเซี่ยงไฮ้ กลุ่มแรกที่ข้ามแม่น้ำหวงผู่และเริ่มพัฒนา "เขตใหม่ผู่ตง" ก็คือบรรดาผู้ยิ่งใหญ่จากฮ่องกง

ในปี 2006 อาณาจักรอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงในเซี่ยงไฮ้ถึงจุดสูงสุด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงหกรายใหญ่ลงทุนมหาศาลในเซี่ยงไฮ้ ตั้งแต่ถนนหนานจิงตะวันตก ถึงถนนหวยไห่กลาง จากวัดจิ่งอัน ถึงซีเวียงหุย ศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์และอาคารสำนักงานเกรด A แปดสิบเปอร์เซ็นต์ ล้วนอยู่ภายใต้การดำเนินงานของทุนฮ่องกง

สูงสุดย่อมเสื่อมถอย วิกฤตซับไพรม์ทำให้สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไป บริษัทอสังหาริมทรัพย์แผ่นดินใหญ่เติบโตอย่างรวดเร็ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ภายในประเทศจำนวนมากได้เรียนรู้รูปแบบธุรกิจและการดำเนินงานของนักพัฒนาฮ่องกง และยังดำเนินการได้ดีกว่า เมื่อเผชิญกับการแข่งขันที่ดุเดือดยิ่งขึ้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงค่อยๆ เริ่มลดธุรกิจลง

หลังปี 2013 บริษัทฮ่องกงเริ่มเข้าสู่โหมด "ขายๆๆ" ตัวอย่างที่ชัดเจนที่สุดคือหลี่เสี่ยวเหรินจากบริษัทเฉิงเจียงเอ็นเตอร์ไพรส์ ที่ขายทรัพย์สินในแผ่นดินใหญ่มูลค่ากว่าแสนล้านหยวนต่อเนื่องหลายปี ข่าวในตอนนั้นรายงานเรื่องนี้บ่อยครั้ง

นักเศรษฐศาสตร์ต่างประเทศใช้โอกาสนี้ทำนายความล่มสลายของเศรษฐกิจจีน "ทฤษฎีจีนล่มสลาย" ถูกปั่นกระแสอีกครั้ง ชาวเน็ตในประเทศบางคนถึงกับพูดว่า "อย่าปล่อยให้คุณหลี่หนีไป!"

แต่หากมองด้วยสายตาของคนยุคต่อมา การถอนตัวของบริษัทอสังหาฮ่องกงในตอนนั้น เป็นเพราะแข่งกับบริษัทแผ่นดินใหญ่ไม่ได้ จึงต้องถอนทุนออกไป

เมื่อนักพัฒนาฮ่องกงเข้าสู่ตลาดแผ่นดินใหญ่ครั้งแรก ข้อได้เปรียบอันดับหนึ่งคือเงินทุนมหาศาล แต่เมื่อเศรษฐกิจจีนเติบโตอย่างรวดเร็ว และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในแผ่นดินใหญ่แข็งแกร่งขึ้น บริษัทฮ่องกงก็ไม่มีข้อได้เปรียบด้านเงินทุนอีกต่อไป

ข้อได้เปรียบอีกประการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงคือรูปแบบธุรกิจและโมเดลการดำเนินงาน ซึ่งก็ถูกบริษัทในแผ่นดินใหญ่เรียนรู้ไปเกือบหมดแล้ว บางอย่างยังพัฒนาให้ดีขึ้นกว่าเดิม อย่างน้อยในด้านการปรับให้เข้ากับท้องถิ่น บริษัทในประเทศก็เหนือชั้นกว่า

เมื่อข้อได้เปรียบทั้งสองด้านของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงหมดไป จึงยากที่จะได้เปรียบในการแข่งขัน และต้องถอนตัวอย่างเงียบๆ

ไม่เพียงแต่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น อุตสาหกรรมอื่นๆ ก็เป็นเช่นเดียวกัน บริษัทต่างชาติที่ออกจากตลาดจีน ประมาณ 8% เป็นเพราะปัจจัยด้านต้นทุน, 2% เพราะปัจจัยทางการเมือง และมากกว่า 90% เป็นเพราะแข่งขันกับบริษัทจีนไม่ได้

ข้อสรุปนี้มีข้อมูลรองรับ

ในปี 2010 มีบริษัทต่างชาติ 148 แห่งที่ครองส่วนแบ่งตลาดอันดับหนึ่งในตลาดย่อยของจีน ถึงปี 2015 เหลือเพียง 57 แห่งที่ยังครองอันดับหนึ่ง ภายในเวลาเพียงห้าปี ลดลงเกือบสองในสาม

บริษัทเหล่านี้ไปไหน? แน่นอนว่าแข่งขันกับบริษัทจีนไม่ได้ จึงสูญเสียตลาด

และในปี 2021 มีเพียงเจ็ดบริษัทต่างชาติที่สามารถครองส่วนแบ่งตลาดอันดับหนึ่งในตลาดย่อยของจีน ได้แก่ IBM, อินเทล, AMD, เทสล่า, แอปเปิล, อิเกีย และโคคา-โคล่า

คาดว่าในปี 2022 เทสล่าอาจถูกขับออกจากอันดับนี้ ส่วนแบ่งตลาดในจีนอาจถูก BYD แซงหน้า

......

การปล่อยที่ดินแปดแปลงพร้อมกัน เป็นเนื้อติดมันชิ้นใหญ่ที่หาได้ยาก บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกรายต่างลับมีดเตรียมกินเนื้อติดมันชิ้นใหญ่นี้

ทุกบริษัทต่างรู้ดีว่า พวกเขาไม่สามารถกลืนที่ดินทั้งแปดแปลงนี้ได้คนเดียว แม้ว่าหลายบริษัทจะมีเงินทุนเพียงพอ แต่เมื่อเผชิญกับคู่แข่งมากมาย แม้แต่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ระดับท็อปก็ไม่มีความสามารถที่จะกินคนเดียว

ยิ่งไปกว่านั้น รัฐบาลเมื่อขายที่ดินก็ต้องคำนึงถึงความสมดุล จะไม่มอบที่ดินทั้งหมดให้กับนักพัฒนารายเดียว และปล่อยให้ผูกขาด การขาดการแข่งขันย่อมไม่เป็นผลดีต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น

เมื่อไม่สามารถกลืนที่ดินทั้งแปดแปลงในคราวเดียวได้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จึงลดเป้าหมายลง พยายาม "เน้นหนึ่งแปลง ลุ้นสองแปลง" หรือ "เน้นสองแปลง ลุ้นสามแปลง"

ในขณะเดียวกัน แผนกข่าวกรองและแผนกวิเคราะห์ของบริษัทเหล่านี้ก็เริ่มปฏิบัติการ พวกเขาเริ่มรวบรวมข้อมูล วิเคราะห์ว่าบริษัทอื่นๆ จะไปประมูลที่ดินแปลงไหน

ทุกคนต่างต้องการหลีกเลี่ยงผู้แข็งแกร่ง และเจอคู่แข่งที่อ่อนแอกว่า เช่น ถ้าที่ดินแปลงหนึ่ง วานเค่อซึ่งเป็นผู้นำอุตสาหกรรมต้องการเอาให้ได้ บริษัทอื่นๆ ก็จะหลีกเลี่ยงการปะทะ และเลือกที่ดินแปลงอื่น

หรือถ้าที่ดินบางแปลง มีบริษัทที่ประมูลไม่แข็งแรงนัก บริษัทอื่นๆ ที่มีศักยภาพก็จะพิจารณาร่วมด้วย หากบังเอิญได้ที่ดินแปลงนั้นมา ก็จะได้กำไรมหาศาล!

บางบริษัทที่มีความสัมพันธ์ที่ดีต่อกัน ถึงกับสื่อสารกันล่วงหน้า แบ่งที่ดินทั้งแปดแปลงเหมือนแบ่งเค้ก เมื่อถึงเวลาประมูล ต่างฝ่ายต่างดูแปลงของตน ไม่ก้าวก่ายกัน

......

การประชุมชี้แจงก่อนการประมูล มีข้อกำหนดให้บริษัทที่เข้าประมูลส่งผู้รับผิดชอบเข้าร่วม หม่าปินจึงมาที่สถานที่ด้วยตัวเอง

ผู้บริหารของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ๆ ส่วนใหญ่รู้จักกัน บางคนค่อนข้างสนิทกัน เคยกินข้าว ดื่มเหล้า และเที่ยวเตร่ด้วยกันมาก่อน

แต่ในงานนี้ มีคนที่รู้จักหม่าปินไม่มากนัก

ขนาดของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซานเล็กกว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่อยู่แล้ว ซ้ำยังเป็นดาวรุ่งพึ่งเกิด แทบไม่มีโอกาสเข้าร่วมงานแบบนี้ จึงไม่ได้รู้จักกับผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์มากนัก

แต่การปรากฏตัวของหม่าปินซึ่งเป็นหน้าใหม่ ก็ดึงดูดความสนใจจากหลายคน

"คนกลุ่มนั้นมาจากบริษัทไหน ดูเหมือนไม่เคยเห็นมาก่อน!"

"ใช่ ผมก็ไม่เคยเห็น เป็นหน้าใหม่ ทำไมผู้บริหารระดับสูงของบริษัทมีการเปลี่ยนแปลงใหญ่หรือ?"

"ไม่ได้ยินข่าวอะไรแบบนั้นนี่ และคนนี้ต้องเป็นมือใหม่แน่ๆ บริษัทไหนจะใช้คนใหม่ตอนเปลี่ยนผู้บริหารกัน"

"มีใครรู้จักคนนี้ไหม?"

"ผมรู้จัก เขาคือหม่าปิน ผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซาน!"

"บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซาน? เหมือนเคยได้ยิน แต่ก็เหมือนไม่เคยได้ยิน"

"แน่นอนว่าไม่ใช่บริษัทของพวกเราทางใต้ คงเป็นบริษัทจากทางเหนือมั้ง!"

"นึกออกแล้ว บริษัทนี้เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อสองปีที่แล้ว ทำโครงการแถวซาน-ซาน! ในท้องถิ่นมีชื่อเสียงอยู่บ้าง"

"แถวซาน-ซานมีเจ้าของเหมืองถ่านหินเยอะใช่ไหม? ได้ยินว่าช่วงไม่กี่ปีมานี้รวยกันใหญ่ มีหลายคนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์"

"บริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซานนี่แหละ มีเจ้าของเหมืองถ่านหินอยู่เบื้องหลัง เคยได้ยินชื่อบริษัทเหมืองตงซานไหม? เป็นบริษัทผลิตถ่านหินที่มีขนาดใหญ่พอสมควรในประเทศ เป็นเจ้าของทุนเบื้องหลังบริษัทอสังหาริมทรัพย์ตงซาน"

"เป็นเจ้าของเหมืองถ่านหินจริงๆ ด้วย? ฮ่าๆๆ พวกบ้านนอก พวกเขาเข้าใจอะไรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์!"

"พวกขุดถ่านหิน ก็ขุดถ่านหินไปดีๆ ทำไมต้องมาวุ่นวายที่นี่ด้วย! มาตั้งไกล แล้วกลับมือเปล่า ไม่เท่ากับนำความอับอายมาสู่ตัวเองหรือ!"

"บางทีพวกเขาอาจมาเพื่อเรียนรู้ประสบการณ์ก็ได้!"

เสียงวิพากษ์วิจารณ์อย่างเยาะเย้ยดังขึ้น

คนวงการเดียวกันย่อมเป็นศัตรูกัน การแข่งขันในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็ดุเดือดอยู่แล้ว ทุกคนย่อมไม่ต้อนรับคนนอก

ยิ่งไปกว่านั้น คนนอกเหล่านี้ยังเป็นพวกบ้านนอกที่ขุดถ่านหิน!