บทที่ 601 หาเงินกู้

การหาเงินทุนของบริษัทเอกชนเป็นปัญหาที่ยากเสมอมา และการกู้เงินจากธนาคารก็เป็นเรื่องที่ยากมาตลอด

ก็เพราะเหตุผลด้านการหาเงินทุนที่ยากนี้ บริษัทเอกชนส่วนใหญ่เมื่อเติบโตถึงระดับหนึ่งแล้ว จึงเลือกที่จะเข้าตลาดหลักทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาการหาเงินทุนของบริษัท

แน่นอนว่ามีนักลงทุนบางคนที่หวังเพียงเพื่อเก็บเงินเท่านั้น คนประเภทนี้ไม่อาจนับเป็นผู้ประกอบการได้แล้ว ผู้ประกอบการที่แท้จริงจะไม่หาทุนเพียงเพื่อเก็บเงินเท่านั้น

ในช่วงต้นทศวรรษ 90 ธนาคารต้องอ้อนวอนให้คนมากู้เงิน ยุคนั้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงถึงกว่าสิบเปอร์เซ็นต์ แทบจะเป็นเงินกู้ดอกเบี้ยสูงที่ถูกกฎหมาย ธนาคารจึงแย่งกันปล่อยเงินกู้

และในช่วงการปฏิรูปบริษัทในทศวรรษ 90 มีบริษัทล้มละลายและปิดตัวลงมากเกินไป ทำให้ธนาคารเกิดหนี้เสียและหนี้สูญจำนวนมาก ธนาคารจึงค่อยๆ เข้มงวดกับการปล่อยกู้ให้บริษัทมากขึ้น

โดยเฉพาะหลังจากธนาคารเริ่มเชิงพาณิชย์ ก็ยิ่งให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ทุกสินเชื่อล้วนเป็นธุรกิจ ต้องคำนึงถึงผลกำไร นี่ยิ่งเพิ่มความยากลำบากในการกู้เงินของบริษัทเอกชน

อุตสาหกรรมการเงินมักจะรังเกียจคนจนรักคนรวยเสมอ ยิ่งเป็นบริษัทที่ขาดแคลนเงินทุน ต้องการเงินกู้ ธนาคารยิ่งไม่เต็มใจให้กู้ และยิ่งเป็นบริษัทที่มีเงินในมือ ไม่ต้องการเงินกู้ ธนาคารยิ่งวิ่งเข้าไปหาเพื่อให้เงิน

ความจริงแล้ว สถาบันการเงินในการปล่อยกู้ คำนึงถึงความปลอดภัยของเงินทุนเป็นอันดับแรก รองลงมาจึงเป็นผลกำไร

ความปลอดภัยเข้าใจได้ง่าย คือเมื่อให้เงินคุณไปแล้วปลอดภัยหรือไม่ เมื่อให้คนอื่นยืมเงิน สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือเงินจะสูญไปไหมไม่

ถ้าผู้กู้เป็นบริษัท สถาบันการเงินก็จะประเมินอุตสาหกรรม ตลาด การแข่งขัน การดำเนินงาน การจัดการ เทคโนโลยี และปัจจัยอื่นๆ ของบริษัท พูดง่ายๆ คือคุณมีความสามารถในการชำระคืนหรือไม่

และบริษัทเอกชนจำนวนมาก โดยเฉพาะบริษัทเอกชนขนาดกลางและขนาดเล็ก มีการจัดการที่ไม่เป็นระบบ ระดับเทคโนโลยีล้าหลัง ขาดเครดิตบริษัท ทรัพย์สินก็จำกัดมาก ธนาคารจึงไม่เต็มใจที่จะปล่อยกู้

นอกจากนี้ กระแสเงินสดของบริษัทก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ธนาคารพิจารณา เพราะกระแสเงินสดคือแหล่งที่มาแรกของการชำระคืนธนาคาร

อย่างไรก็ตาม งบการเงินของบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กมักไม่ได้ผ่านการตรวจสอบโดยสำนักงานบัญชีมืออาชีพ และยังมีการจัดทำบัญชีนอกระบบมาก บัญชีไม่สมบูรณ์และไม่ตรงความจริง ทำให้มีความหมายในการอ้างอิงไม่มากนักสำหรับธนาคาร

ธนาคารไม่สามารถตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลที่บริษัทให้มา จึงไม่สามารถตัดสินสถานการณ์ดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทได้ ดังนั้นจึงเลือกที่จะไม่ปล่อยกู้เพื่อความปลอดภัยของเงินทุน

ฉันยอมได้กำไรน้อยลงหน่อย แต่ไม่ยอมทำธุรกิจขาดทุน!

และก็เพราะการกู้เงินที่ยากลำบาก อีกทั้งดอกเบี้ยเงินกู้ก็สูง ดังนั้นในกระบวนการขยายตัวของบริษัทในเครือของหลี่เว่ยตง จึงแทบไม่ได้ขอสินเชื่อจากธนาคาร แต่ใช้กระแสเงินสดของตัวเองเป็นหลัก

ด้านโรงงานเครื่องใช้ไฟฟ้า ส่วนใหญ่รับจ้างผลิตผลิตภัณฑ์เครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานเข้มข้น ที่จริงแล้วรับผิดชอบเฉพาะการผลิต ไม่รับผิดชอบการขาย แม้ว่าจะได้เงินจากการทำงานหนัก แต่ไม่ต้องรับความเสี่ยงทางการตลาด

ไม่ว่าผลิตภัณฑ์จะขายได้หรือไม่ ฉันก็ได้ค่าผลิตก่อนแล้ว นี่เป็นลักษณะของบริษัทรับจ้างผลิต ต้องการเงินทุนจำนวนมากเฉพาะในช่วงที่สร้างโรงงาน เมื่อการผลิตเข้าสู่รางปกติแล้ว กระแสเงินสดก็จะค่อนข้างสมบูรณ์ ความต้องการสินเชื่อจากธนาคารไม่มากนัก

บริษัทเครื่องใช้ไฟฟ้าเสี่ยวโกวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำเงินได้จากผลิตภัณฑ์ที่มีกำไรสูงอย่างเครื่องทำน้ำเต้าหู้ เตาไมโครเวฟ ฯลฯ ต่อมาหลี่เว่ยตงเริ่มสงครามราคา ผลิตภัณฑ์ของเครื่องใช้ไฟฟ้าเสี่ยวโกวลดราคาลงอย่างมาก กำไรส่วนนี้จึงลดลง

โชคดีที่เครื่องใช้ไฟฟ้าเสี่ยวโกวบุกตลาดญี่ปุ่นได้สำเร็จ และทำกำไรงามจากการขายผลิตภัณฑ์เสริมสวย ด้านกระแสเงินทุนยังคงค่อนข้างดีตลอด

อุปกรณ์สุขภาพเสี่ยวโกวแต่เดิมก็เริ่มต้นจากการขายผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพ ผลิตภัณฑ์เพื่อสุขภาพเป็นธุรกิจที่มีกำไรมหาศาลจริงๆ อุปกรณ์สุขภาพเสี่ยวโกวจึงรวยจนเงินล้นมือ หากคิดอย่างละเอียด ในสิบปีที่ผ่านมา อุปกรณ์สุขภาพเสี่ยวโกวกลับเป็นแหล่งรายได้ที่ใหญ่ที่สุดของหลี่เว่ยตง

ประสิทธิภาพของเครื่องจักรกลฝูคัง ก็รักษาการเติบโตอย่างมั่นคง นี่เป็นเพราะรัฐไม่หยุดลงทุนในด้านโครงสร้างพื้นฐาน และเพิ่งได้คำสั่งซื้อขนาดใหญ่จากอินเดีย กระแสเงินสดของบริษัทอุดมสมบูรณ์ พอจะซื้อที่ดินสร้างโรงงานใหม่ได้อีก

ส่วนเครื่องจักรกลการเกษตรฝูคัง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาได้กำไรงามจากผลิตภัณฑ์รถสามล้อเกษตร และในช่วงสองปีที่ผ่านมาก็รักษาผลประกอบการที่ดีด้วยการขายเครื่องเก็บเกี่ยวฝ้าย

และฝูคังวิศวกรรม และเครื่องจักรกลการเกษตรฝูคังเป็นบริษัทผลิตเครื่องจักรกลแบบดั้งเดิม บริษัทประเภทนี้ ในสถานการณ์ที่บริษัทดำเนินการปกติ ตราบใดที่ไม่มีโครงการใหญ่ ก็ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุน

ธุรกิจการผลิตที่หลี่เว่ยตงทำ สถานการณ์เงินทุนล้วนค่อนข้างดี ไม่จำเป็นต้องขอกู้เงินจากธนาคาร

แต่ศูนย์ค้าส่งไม่เหมือนกัน ศูนย์ค้าส่งไม่ใช่อุตสาหกรรมการผลิต แต่เกี่ยวข้องกับการค้า พูดให้ถูกต้องคืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็คืออสังหาริมทรัพย์ การทำธุรกิจนี้ ไม่ไปขอกู้เงินจากธนาคาร แต่เอาเงินสดออกมาเอง นั่นไม่ใช่การทำตัวโง่หรอกหรือ?

ศูนย์ค้าส่งของหลี่เว่ยตงต้องการขยายต่อไป จึงต้องแก้ปัญหาเรื่องเงินกู้

......

ผู้จัดการอู๋ชงชาชงชาผู่เอ๋อร์ชั้นดี รินให้หลี่เว่ยตงด้วยตัวเอง พร้อมกับพูดว่า "คุณหลี่ ไม่ใช่ว่าผมไม่อยากปล่อยกู้ แต่ตอนนี้การกู้เงินของบริษัทยากขึ้นจริงๆ

คุณก็รู้ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีบริษัทล้มละลายมากมาย เงินกู้ที่ธนาคารของเราปล่อยออกไปก็สูญเปล่า ทำให้เราขาดทุนอย่างมาก ดังนั้นในช่วงสองปีที่ผ่านมา การปล่อยกู้โดยรวมจึงหดตัว และการตรวจสอบก็เข้มงวดขึ้น

แค่พูดถึงธนาคารสาขาของเรา สินเชื่อที่เกิน 3 ล้านต้องรายงานไปที่ธนาคารระดับจังหวัด ถ้าเกิน 10 ล้าน ต้องรายงานไปที่สำนักงานใหญ่ในปักกิ่ง วงเงินกู้ที่คุณต้องการนี้ ไม่เพียงแต่ต้องรายงาน ยังต้องได้รับการอนุมัติจากสำนักงานใหญ่ด้วย"

หลี่เว่ยตงยกถ้วยชาขึ้นจิบ แล้วพูดว่า "ผู้จัดการอู๋ ตามที่ผมทราบ รัฐวิสาหกิจกู้เงินได้ง่ายมากใช่ไหม? บริษัทอื่นผมไม่พูดถึง แต่ทางบริษัทขนส่งจะสร้างสถานีรถโดยสารใหม่ เงินกู้ก็อนุมัติทันที!

พูดได้เลยว่า ผลประกอบการของบริษัทขนส่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาไม่ค่อยดีนัก พวกเขาขายรถให้บุคคลทั่วไป เส้นทางเดินรถก็ให้เอกชนเหมาไปหมด รายได้มีแค่ค่าบริหารจัดการจากการรับเหมาเท่านั้น"

"บริษัทขนส่งอย่างไรก็เป็นรัฐวิสาหกิจ อย่างน้อยก็มีรัฐรองรับ และโครงการสถานีรถโดยสารใหม่ ก็เป็นโครงการสำคัญในแผนของเมือง ถือเป็นโครงการสวัสดิการประชาชน พวกเราปล่อยกู้ก็อุ่นใจกว่า"

ผู้จัดการอู๋หยุดพูดชั่วครู่ แล้วพูดต่อ "คุณหลี่ ศูนย์ค้าส่งที่คุณจะสร้างนั้น เป็นโครงการเชิงพาณิชย์ มีความเสี่ยง อีกทั้งวงเงินก็สูงมาก โอกาสที่สำนักงานใหญ่จะอนุมัติค่อนข้างน้อย"

"งั้นผมใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ แบบนี้ดีไหม!" หลี่เว่ยตงถาม

"ถ้ามีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ผมอาจจะลองพูดโน้มน้าวผู้นำสำนักงานใหญ่ดู" ผู้จัดการอู๋ถามต่อ "คุณหลี่ คุณวางแผนจะใช้อะไรเป็นหลักประกัน? ขอบอกไว้ก่อน เครื่องจักรอุปกรณ์และสินค้าที่นำมาค้ำประกัน เราไม่รับนะ"

สมัยก่อนธนาคารยินดีรับเครื่องจักรอุปกรณ์และสินค้าเป็นหลักประกัน โดยเฉพาะในทศวรรษ 90 บริษัทหลายแห่งเพื่อให้ได้เงินทุน จึงนำอุปกรณ์การผลิตและผลิตภัณฑ์มาค้ำประกันเพื่อขอสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม เครื่องจักรอุปกรณ์พวกนี้มีค่าเสื่อมราคาเร็วมาก ยิ่งไปกว่านั้น เครื่องจักรอุปกรณ์ที่บริษัทหลายแห่งนำมาค้ำประกันก็ค่อนข้างเก่าอยู่แล้ว ในภายหลังเมื่อพวกเขาไม่สามารถคืนเงินได้ เครื่องจักรอุปกรณ์ที่ธนาคารยึดมาได้ก็ขายได้แค่ราคาเศษเหล็ก

กรณีของสินค้าที่นำมาค้ำประกันก็คล้ายกัน บริษัทหลายแห่งขาดเงินทุน สาเหตุสำคัญก็คือผลิตภัณฑ์ที่พวกเขาผลิตค่อนข้างล้าสมัย ไม่สามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อีกต่อไป ผลิตภัณฑ์ขายไม่ออก บริษัทจึงขาดเงิน

บริษัทเองยังไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์เหล่านี้ได้ ธนาคารจะหาช่องทางการขายได้อย่างไร? ดังนั้นแม้ว่าหลักประกันเหล่านี้จะตกไปอยู่ในมือธนาคาร ก็เหมือนกับการจ่ายขาดทุน

ไม่ว่าจะใช้เครื่องจักรอุปกรณ์หรือสินค้าเป็นหลักประกัน ธนาคารก็ล้วนขาดทุน

เข็ดหลาบจากครั้งที่แล้ว ธนาคารก็รู้ว่าการจัดการเครื่องจักรอุปกรณ์และสินค้ายุ่งยากเกินไป และยังเรียกคืนต้นทุนไม่ได้ จึงไม่รับเครื่องจักรอุปกรณ์และสินค้าเป็นหลักประกันอีกต่อไป

หลี่เว่ยตงเข้าใจกฎเกณฑ์เหล่านี้ดี จึงพูดว่า "ผมสามารถใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของศูนย์ค้าส่งเป็นหลักประกันได้"

ผู้จัดการอู๋ขมวดคิ้วเล็กน้อย แล้วพูดว่า "คุณหลี่ ผมจำได้ว่าศูนย์ค้าส่งสิ่งทอถูกจำนองไปแล้ว ศูนย์ค้าส่งเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็กที่กำลังสร้างอยู่ ก็ใช้เงินกู้ก้อนนั้นสร้างไม่ใช่หรือ?"

"ศูนย์ค้าส่งเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็กสร้างเสร็จแล้ว ผมสามารถใช้ศูนย์ค้าส่งเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็กนี้เป็นหลักประกันขอสินเชื่อได้" หลี่เว่ยตงพูด

"นั่นคงยากหน่อย" ผู้จัดการอู๋พูดต่อ "สาเหตุที่เรายอมรับศูนย์ค้าส่งสิ่งทอเป็นหลักประกัน ส่วนใหญ่เป็นเพราะศูนย์ค้าส่งสิ่งทอเปิดดำเนินการสำเร็จแล้ว คุณเก็บค่าเช่าและค่าบริหารจัดการ สามารถชำระคืนเงินกู้นี้ได้

แต่ตอนนี้ศูนย์ค้าส่งเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดเล็กยังไม่ได้เปิด เราก็ไม่รู้ว่าโครงการนี้จะทำเงินได้หรือไม่ ถ้าโครงการนี้ไม่ประสบความสำเร็จ ก็จะกลายเป็นอาคารว่างเปล่าที่ไร้ประโยชน์ ไม่มีค่า"

"แม้ว่าศูนย์ค้าส่งเครื่องใช้ไฟฟ้าไม่ประสบความสำเร็จ ยังมีที่ดินไม่ใช่หรือ!" หลี่เว่ยตงพูด แต่พูดออกไปแล้ว เขาก็นึกขึ้นได้ทันทีว่านี่คือปี 2000 ไม่ใช่ยี่สิบปีต่อมา ที่ดินยังไม่มีมูลค่า

เช่นเดียวกับที่คาด ผู้จัดการอู๋พูดว่า "ที่ดินพวกนี้ไม่มีค่าหรอก เงินกู้ที่ได้จะน้อยมาก"

ในอนาคต สินเชื่อจำนองบ้านจะหักส่วนลดประมาณ 70% ร้านค้าคือ 60% โรงงานและสิทธิการใช้ที่ดินจำนองคือ 50% บ้านในเขตโรงเรียนและร้านค้าที่ดีมีสัดส่วนจำนองสูงกว่า

อย่างไรก็ตาม ในปี 2000 ราคาบ้านยังไม่ได้เพิ่มขึ้น ส่วนลดจำนองอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าอนาคตมาก ราคาที่ดินยิ่งถูกมาก จำนองได้ไม่กี่บาท

หลี่เว่ยตงคิดสักครู่ แล้วพูดว่า "งั้นแบบนี้ ผมสามารถใช้หุ้นของบริษัทเป็นหลักประกัน เพื่อขอสินเชื่อได้"

"หุ้นของฝูคังวิศวกรรม หรือเครื่องจักรกลการเกษตรฝูคังอาจเป็นไปได้ แต่หุ้นของบริษัทบริหารศูนย์การค้าแน่นอนว่าไม่ได้"

ผู้จัดการอู๋อธิบายต่อ "ตอนนี้กำไรของบริษัทบริหารศูนย์การค้า ส่วนใหญ่มาจากค่าเช่าของศูนย์ค้าส่งสิ่งทอ แต่ศูนย์ค้าส่งสิ่งทอก็ถูกจำนองไปแล้ว นี่เท่ากับใช้หลักประกันชิ้นเดียวจำนองสองครั้ง สำนักงานใหญ่ไม่มีทางอนุมัติแน่นอน"

หลี่เว่ยตงขมวดคิ้ว หุ้นของฝูคังวิศวกรรม และเครื่องจักรกลการเกษตรฝูคัง หลี่เว่ยตงจะใช้ประโยชน์ในอนาคต

อย่างน้อยทั้งสองบริษัทมีโอกาสเข้าตลาดหลักทรัพย์ได้ ดังนั้นโครงสร้างผู้ถือหุ้นต้องชัดเจน ถ้านำไปค้ำประกัน เมื่อถึงเวลาเข้าตลาดหลักทรัพย์ การอนุมัติจากคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์อาจมีปัญหา

ผู้จัดการอู๋พูดต่อ "จริงๆ แล้ว แม้คุณจะใช้หุ้นของฝูคังวิศวกรรม หรือเครื่องจักรกลการเกษตรฝูคังเป็นหลักประกัน ก็ต้องใช้เวลาตรวจสอบนานพอสมควร พวกคุณไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน สำนักงานใหญ่ต้องตรวจสอบงบการเงินของคุณก่อน ถึงจะกล้าปล่อยกู้"

การใช้หุ้นขอสินเชื่อจากธนาคาร เป็นประเภทหนึ่งของการกู้โดยใช้หลักทรัพย์ค้ำประกัน ส่วนใหญ่ธนาคารจะรับหุ้นของบริษัทจดทะเบียนเป็นหลักประกัน

การค้ำประกันด้วยหุ้นมักใช้หุ้นของบริษัทจดทะเบียน เพราะหุ้นของบริษัทจดทะเบียนมีราคาที่แท้จริง และงบการเงินก็โปร่งใสกว่า ธนาคารสามารถเข้าใจสถานการณ์ของบริษัทได้อย่างชัดเจน

ถ้าไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน การใช้หุ้นเป็นหลักประกันจะยุ่งยากกว่า ธนาคารต้องประเมินมูลค่าของหุ้น และตรวจสอบงบการเงินต่างๆ ของบริษัท ต้องเป็นบริษัทที่มีความสามารถในการทำกำไรที่ดี ธนาคารจึงจะปล่อยกู้

สำหรับหุ้นของบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก โดยปกติแล้วแทบจะเข้าไม่ถึงการกู้โดยใช้หลักทรัพย์ค้ำประกัน

"เวลาในการปล่อยกู้นานเกินไป จะเสียเวลา" หลี่เว่ยตงอ้างเหตุผลปฏิเสธไปตรงๆ

"งั้นผมก็ไม่มีวิธีที่ดีแล้ว" ผู้จัดการอู๋ยักไหล่ทั้งสองข้าง

หลี่เว่ยตงครุ่นคิดครู่หนึ่ง แล้วถามว่า "ผู้จัดการอู๋ ถ้าผมขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โอกาสที่จะได้รับอนุมัติมีมากแค่ไหน?"

"เรื่องนี้นะ..." ผู้จัดการอู๋ขมวดคิ้วคิด แล้วพูดว่า "เรื่องนี้ผมไม่รู้จริงๆ เพราะที่นี่ไม่เคยทำธุรกิจแบบนี้มาก่อน

ตามที่ผมทราบ ตอนนี้บริษัทที่ขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ล้วนเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่หรือแถบชายฝั่งทะเลทางใต้ โดยเฉพาะแถบสามเหลี่ยมปากแม่น้ำจูเจียงมีมากกว่า

ในเมืองเล็กๆ อย่างชิงเหอของเรา ตอนนี้ยังไม่มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นรูปเป็นร่าง และยังไม่มีใครเคยขอสินเชื่อแบบนี้ ดังนั้นผมไม่รู้ว่าถ้าคุณไปขอจะสำเร็จหรือไม่"

หลี่เว่ยตงพูดว่า "ผมก็รู้ว่าการขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยาก แต่แล้วแต่คนทำนี่นะ ผมอยากลองดู ดังนั้นเรื่องขั้นตอนต่างๆ ก็ฝากผู้จัดการอู๋ด้วย ส่วนด้านอื่นๆ ผมจะหาทางเอง!"

......

สินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือสินเชื่อโครงการที่ปล่อยให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ โดยทั่วไปแล้วระยะเวลาการกู้ไม่เกินสามปี

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการได้รับสินเชื่อประเภทนี้ ต้องได้รับสิทธิการใช้ที่ดินของโครงการก่อน รวมถึงใบอนุญาตการลงทุนและวางแผน ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตเริ่มงาน ฯลฯ ถ้าเป็นบ้านเชิงพาณิชย์ ต้องมีใบอนุญาตขายล่วงหน้าด้วย

โครงการต้องตรงกับวัตถุประสงค์และฟังก์ชั่นที่ยื่นเรื่อง งบประมาณโครงการและแผนการก่อสร้างต้องเป็นไปตามกฎหมายและกฎระเบียบ และนักลงทุนต้องลงทุนในโครงการอย่างน้อย 30% ของเงินทุนก่อน จึงจะสามารถกู้เงินจากธนาคารอีก 70% ที่เหลือได้

ในอนาคต คนมากมายพูดว่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใช้เงินของธนาคารสร้างบ้าน จริงๆ แล้วหมายถึงสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้

เพราะสินเชื่อนี้ แค่โครงการถูกต้องตามกฎระเบียบ เอกสารครบถ้วน แล้วลงทุน 30% ของเงินทุน ก็จะได้รับสินเชื่อ เหมือนกับสินเชื่อส่วนบุคคลเกือบจะ

อีกทั้งอสังหาริมทรัพย์ยังมีนโยบายขายล่วงหน้า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถขายบ้านล่วงหน้าเพื่อรับเงินคืน เงินลงทุนจริงจึงต่ำกว่า 30% ดังนั้นจึงมีคนพูดว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือการไม่เสียสักบาทแต่ได้ประโยชน์

ส่วนคนที่ไม่เสียสักบาทแต่ได้ประโยชน์จริงๆ คือคนที่ถือแบบแปลนพื้นราบ ชี้ไปที่ที่ดินว่างเปล่า แล้วทำการขายล่วงหน้าที่ผิดกฎหมาย

เมื่อรวบรวมเงินดาวน์ครบ 30% แล้วนำเงินนี้ไปขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากธนาคาร เพื่อทำโครงการทั้งหมด แบบนี้ก็ไม่ต้องใช้เงินแม้แต่บาทเดียว เป็นการอาศัยหมดทั้งร่าง 100%

ที่ผ่านมา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาเงินทุนขาดแคลน เกิดอาคารที่สร้างค้าง เก้าในสิบล้วนเป็นกรณีนั้น

บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มจากแผนผัง หรือขุดฐานราก หรือแม้แต่เริ่มสร้างบ้านแล้ว ก็เพื่อเก็บเงินดาวน์ก่อน

บางครั้งเงินดาวน์รวบรวมไม่ถึง 30% หรือโครงการไม่ตรงกับที่ยื่นเรื่อง สินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับการอนุมัติ ห่วงโซ่เงินทุนก็ขาดไป แล้วบ้านก็สร้างค้างไม่เสร็จ! นักพัฒนาเอาเงินที่เหลือหนีไป คนที่เสียคือคนที่จ่ายเงินซื้อบ้านล่วงหน้า

ดังนั้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงเตือนอยู่เสมอว่า การซื้อบ้านต้องดูให้มีใบอนุญาตครบทั้งห้าใบ นี่ไม่เพียงเกี่ยวข้องกับการทำโฉนดในภายหลัง แต่ยังเป็นเพราะมีเพียงโครงการที่มีใบอนุญาตครบทั้งห้าใบเท่านั้นที่สามารถขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ ห่วงโซ่เงินทุนของโครงการจึงจะมีการรับประกัน

ก่อนปี 2003 การขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้ค่อนข้างยาก

ประการแรก เพราะตอนนั้นธนาคารยังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงพาณิชย์ จึงระมัดระวังในการปล่อยเงินกู้ การปรับปรุงนี้ต้องรอจนถึงปี 2004 เมื่อสภาแห่งรัฐเริ่มปฏิรูปธนาคารของรัฐเป็นบริษัทมหาชน

สาเหตุสำคัญกว่าคือนโยบายของรัฐ จนถึงเดือนมิถุนายน 2003 "ประกาศว่าด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์" ของธนาคารกลางยังคงควบคุมสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เมื่อรัฐควบคุมอยู่ ธนาคารย่อมไม่ปล่อยกู้ง่ายๆ

จนกระทั่งเดือนสิงหาคม 2003 สภาแห่งรัฐประกาศ "ประกาศว่าด้วยการส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและมีสุขภาพดี" หรือที่รู้จักกันในวงการอสังหาริมทรัพย์ว่าเอกสารเลขที่ 18 ซึ่งกำหนดให้ "ต่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติครบถ้วน ให้เพิ่มการสนับสนุนด้านสินเชื่อ"

หลังจากนั้น สินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงค่อยๆ เปิดเสรี ด้วยการสนับสนุนด้านสินเชื่อจากธนาคาร บริษัทอสังหาริมทรัพย์ของจีนจึงเริ่มเดินบนเส้นทางสู่ความรุ่งเรือง

และในปี 2000 เนื่องจากข้อจำกัดต่างๆ มีเพียงบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นหลังลึกซึ้ง มีอิทธิพลแข็งแกร่ง จึงจะมีโอกาสได้รับสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป แม้จะมีคุณสมบัติครบ ก็ยากที่จะขอสินเชื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้