บทที่ 11 - ได้ขึ้นเงินเดือนแล้ว

บทที่ 11 - ได้ขึ้นเงินเดือนแล้ว

◉◉◉◉◉

หลัวหยางวาดรูปสี่เหลี่ยมจัตุรัสลงบนบอร์ดนำเสนอ ภายในกรอบเขียนตัวเลขสามชุด ได้แก่ 10,000 ตารางเมตร อัตราส่วน 1.0 และ 10 ล้านหยวน

"สมมติว่าที่ดินเป้าหมายของจินเฉิงเรียลเอสเตทมีขนาด 1 หมื่นตารางเมตร อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน 1.0 ราคารวม 10 ล้านหยวน"

เมื่อต้องเผชิญหน้ากับสายตาของประธานกรรมการและกลุ่มผู้บริหารระดับสูง เขาไม่ได้แสดงความหวาดกลัวออกมาเลยแม้แต่น้อย กลับอธิบายด้วยท่าทีผ่อนคลายว่า "ภาษีการโอนที่ดินคือ 3% อากรแสตมป์ 0.05% พอบวกพวกนี้เข้าไป ก็จะได้ราคาต้นทุนที่ดินต่อตารางเมตรอยู่ที่ 1,030.5 หยวน"

พูดจบหลัวหยางก็เริ่มเขียนไปพูดไปบนบอร์ดนำเสนอ

"ผมเรียกต้นทุนนอกเหนือจากที่ดินว่าต้นทุนไม่ใช่ที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยหลายส่วน เริ่มจากค่าธรรมเนียมก่อน แบ่งเป็นสองส่วน ส่วนแรกคือค่าธรรมเนียมคงที่อย่างค่าบำรุงการศึกษาเมือง ค่ากำจัดปลวก ส่วนอีกประเภทคือค่าน้ำค่าไฟค่าแก๊ส ค่าระบบป้องกันภัยทางอากาศ ส่วนนี้มีราคากลางกำหนดไว้ แต่เป็นประเภทที่ต่อรองราคาได้... โดยรวมแล้วในงบประมาณ ส่วนนี้สามารถกำหนดได้ตามเกณฑ์ที่ดิน ผมจะเฉลี่ยส่วนนี้ลงในราคาต้นทุนที่ดินและเรียกว่าต้นทุนค่าธรรมเนียม A"

แม้สิ่งเหล่านี้จะเป็นพื้นฐาน แต่หลัวหยางก็ยังอธิบายต่อไปอย่างใจเย็น "ต่อมาคือต้นทุนค่าก่อสร้างและติดตั้ง ส่วนนี้ก็แบ่งเป็นสองส่วนใหญ่ๆ คือต้นทุนโครงสร้างหลักและต้นทุนงานระบบประกอบอาคาร ผมเรียกข้อมูลส่วนนี้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้าง B... แน่นอนว่าต้นทุนการตลาดก็เป็นก้อนใหญ่เหมือนกัน ส่วนนี้ขอไม่ลงลึก ผมจะขอเรียกรวมๆ ว่าต้นทุนการตลาด C"

สาเหตุที่รวบรัดการอธิบายต้นทุนการตลาด เป็นเพราะตอนนี้เริ่มมีเสียงซุบซิบดังขึ้นในห้องประชุม

หลัวหยางเห็นสีหน้าดูแคลนของคนบางกลุ่ม ถ้าไม่ใช่เพราะเหลียงซิงหมินนั่งอยู่หัวโต๊ะ ป่านนี้คงมีเสียงตะคอกไล่เขาแล้ว

ดูท่าต้องใส่ยาแรง ไม่อย่างนั้นถ้าเถ้าแก่เหลียงหมดความอดทนไปด้วยจะจัดการลำบาก

หลัวหยางยังคงนิ่งสงบ ใบหน้าประดับรอยยิ้มแล้วพูดต่อว่า "สุดท้ายคือต้นทุนทางการเงิน เงินที่ใช้ประมูลที่ดินกู้ธนาคารมาเท่าไหร่ ส่วนไหนที่ท่านประธานเหลียงระดมทุนมาจากภายนอก สัดส่วนเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทมีเท่าไหร่... หลังจากได้ที่ดินมาแล้ว 200 วันก็เปิดขาย ใช้เวลานานแค่ไหนกระแสเงินสดถึงจะเป็นบวก จุดคุ้มทุนของการขายอยู่ที่กี่เดือน ข้อมูลเหล่านี้จะถูกรวบรวมเป็นฐานในการคำนวณต้นทุนทางการเงิน ผมเรียกส่วนนี้ว่าต้นทุนทางการเงิน D"

"ผู้ช่วยหลัวคงไม่ได้ถูกผู้อำนวยการไต้ส่งมาบีบบังคับพวกเราหรอกนะ"

หลัวหยางรู้อยู่แล้ว ทันทีที่งัดตัวเลข 200 วันเปิดขายออกมา ฝ่ายวิศวกรรมจะต้องไม่ทนแน่นอน

ดังนั้นรองประธานฝ่ายวิศวกรรมเจียงฟางเจี๋ยจึงเอ่ยปากขึ้นมา "ได้ที่ดินมาแล้ว 200 วันเปิดขาย ล้อเล่นอะไรกัน"

เหลียงซิงหมินเองก็ขมวดคิ้วเช่นกัน

หลัวหยางผงกศีรษะให้เจียงฟางเจี๋ยเล็กน้อย แล้วถามอย่างสุภาพว่า "ท่านรองเจียง ถ้าอย่างนั้นคุณคิดว่าต้องใช้กี่วันครับ"

"อย่างน้อยต้อง 250 วัน!"

"ช่วงเวลาประกาศประมูลที่ดินปกติจะอยู่ที่หนึ่งเดือน เมื่อบริษัทล็อกเป้าที่ดินผืนนี้แล้ว เราชิงเข้าพื้นที่ไปสำรวจทางธรณีวิทยาก่อน เริ่มออกแบบแปลนล่วงหน้า เวลาหนึ่งเดือนนี้จะประหยัดไม่ได้เลยหรือครับ"

"เหลวไหล ถ้าเกิดประมูลไม่ได้ขึ้นมาล่ะ"

"แล้วไงครับ ที่เสียไปก็แค่ไม่กี่แสน ท่านรองเจียงลองถามฝ่ายการเงินดูสิครับว่าการประหยัดเวลาได้หนึ่งเดือน ถ้าได้ที่ดินผืนนี้ขึ้นมา ต้นทุนทางการเงินที่ลดลงไปคิดเป็นเงินเท่าไหร่"

วินาทีนี้เหลียงซิงหมินยิ้มจนปากแทบฉีกถึงรูหู แค่ไอเดียนี้ข้อเดียว มูลค่าอย่างต่ำก็หลักล้านหยวนเข้าไปแล้ว!

สมกับเป็นคำพูดที่กลั่นมาจากของจริง...

"นั่นก็ประหยัดไปได้แค่เดือนเดียว!"

เจียงฟางเจี๋ยรู้สึกเสียหน้าเล็กน้อย แต่เหตุผลหลักคือเขาดูออกแล้วว่าไอ้หนุ่มนี่มีของจริง ถ้าบีบอีกหน่อย ไม่แน่ว่าจะคายวิธีประหยัดเวลาอย่างอื่นออกมาอีก

แต่หลัวหยางไม่หลงกล เขายิ้มบางๆ แล้ววกกลับเข้าเรื่องเดิม

"เมื่อเอาต้นทุนที่ดินมารวมกับต้นทุนไม่ใช่ที่ดิน ก็จะได้ต้นทุนพื้นฐาน นี่คือส่วนแรกของโมเดลที่ผมศึกษาวิจัยเมื่อช่วงก่อนหน้านี้ครับ"

เขาเมินสายตาร้อนรนของเจียงฟางเจี๋ย และเมินสีหน้าตะลึงงันของเถ้าแก่เหลียง พูดต่อว่า "ต่อจากนี้เป็นหน้าที่ของฝ่ายการตลาด อ้างอิงจากตำแหน่งทางการตลาด สำรวจสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบที่ดิน คู่แข่งโดยรอบ เพื่อกำหนดราคาขาย... แน่นอนว่าฝ่ายการตลาดต้องกล้าหน่อย เพราะจากวันที่ได้ที่ดินจนถึงวันเปิดพรีเซล มีเวลา 200 วัน อ้างอิงจากความร้อนแรงของตลาด สามารถบวกราคาคาดการณ์เพิ่มเข้าไป ส่วนคาดการณ์นี้จะมากแค่ไหน... ก็ต้องขึ้นอยู่กับความใจกล้าของผู้อำนวยการไต้กับท่านประธานเหลียงแล้วครับ"

ตู้หงผู้อำนวยการฝ่ายลงทุนและพัฒนาเริ่มมองเห็นช่องทาง

"ผู้ช่วยหลัว... สิ่งที่คุณศึกษานี่เอาไว้ช่วยในการประมูลที่ดินใช่ไหม"

"ใช่ครับ สิ่งนี้เอาไว้ช่วยประมูลที่ดิน"

หลัวหยางยิ้มแล้วตอบว่า "รวบรวมข้อมูลจากฝ่ายลงทุน ออกแบบ ต้นทุน วิศวกรรม การตลาด การเงิน มาสร้างเป็นข้อมูลเทมเพลต แล้วเสนอให้ท่านประธานเหลียงใช้เป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจเอาที่ดิน"

พูดไปเขาก็ใช้ปากกาเมจิกเคาะบอร์ดนำเสนอไปด้วย "การประมูลที่ดิน ทุกครั้งที่มีการเสนอราคา จะมีขั้นต่ำในการเพิ่มราคา อ้างอิงจากเทมเพลตของผม ทุกครั้งที่เพิ่มราคาไปถึงระดับไหน ต้นทุนของเราเป็นเท่าไหร่ กำไรเหลือเท่าไหร่ ท่านประธานเหลียงจะเห็นภาพชัดเจนในใจ สามารถตัดสินใจได้อย่างง่ายดายครับ"

ตู้หงลุกขึ้นยืนแล้วเดินตรงหาหลัวหยาง "ข้อมูลพวกนี้สามารถเปลี่ยนแปลงแบบเรียลไทม์ได้ไหม"

"ได้ครับ ตามโมเดลที่ผมสร้างขึ้น ขอแค่ปรับเปลี่ยนข้อมูลพื้นฐานไม่กี่ตัวข้างใน ภายใต้เงื่อนไขที่พารามิเตอร์คงที่ ผลลัพธ์สุดท้ายจะถูกคำนวณออกมาทันที"

พูดแค่นี้ก็เพียงพอแล้ว หลัวหยางวางปากกาเมจิกในมือลง แล้วหันไปมองเหลียงซิงหมิน

"ท่านประธานครับ ช่วงที่ตลาดอสังหาฯ ขาขึ้น เราอาจจะใช้กลยุทธ์กำหนดการผลิตตามยอดขาย ฝ่ายการตลาดกล้าแค่ไหน ฝ่ายวิศวกรรมก็ผลิตเท่านั้น ท่านก็เปิดกว้างเรื่องการคาดการณ์ในการคว้าที่ดินได้เลย... แต่ถ้าตลาดซบเซา ก็กำหนดยอดขายตามการผลิต ท่านขีดเส้นแดงกำไรเอาไว้ ภายใต้เงื่อนไขที่กระแสเงินสดของบริษัทไม่ติดลบ ฝ่ายวิศวกรรมผลิตได้เท่าไหร่ ฝ่ายการตลาดก็ขายเท่านั้น"

หลัวหยางผงกศีรษะให้ทุกคนเป็นการปิดท้าย "ทุกท่านครับ นี่คือสิ่งเล็กๆ น้อยๆ ที่ผมลองศึกษาดู หากมีข้อผิดพลาดประการใด รบกวนช่วยชี้แนะด้วยนะครับ"

เหลียงซิงหมินมั่นใจแล้วว่าเขาเก็บได้ของดีเข้าให้แล้ว

"เสี่ยวลวี่ ลบกระดานทิ้งซะ ผู้ช่วยหลัว คุณตามผมมาที่ห้องทำงาน!"

เขาลุกขึ้นยืนพร้อมกับตะโกนว่า "เลิกประชุม!"

ตอนที่หลัวหยางเดินออกจากห้องประชุม เขาได้ยินเสียงตู้หงดังมาจากข้างหลัง "เฮ้ยๆ เลขาลวี่ ช้าหน่อยสิ คุณช้าหน่อย..."

ชิ ไม่กลัวเถ้าแก่เหลียงเข้าใจผิดหรือไง

ห้องทำงานประธานกรรมการของเหลียงซิงหมินกว้างขวางมาก ไม่นับรวมห้องเลขาข้างนอก ข้างในก็น่าจะเกือบสองร้อยตารางเมตร

การตกแต่งภายในไม่ได้ถึงขั้นหรูหราอลังการ แต่ดูออกว่ามีผู้เชี่ยวชาญชี้แนะ แค่ของมงคลเสริมฮวงจุ้ยที่เห็นด้วยตาเปล่าก็ปาเข้าไปสี่ห้าจุดแล้ว

เรื่องพวกนี้เถ้าแก่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศส่วนใหญ่เชื่อถือกันทั้งนั้น ไม่ใช่แค่ห้องทำงานตัวเอง แม้แต่โครงการที่จะเริ่มสร้างก็ต้องเชิญซินแสฮวงจุ้ยมาดู

หลัวหยางจำเรื่องราวในชาติที่แล้วได้แม่น บริษัทอสังหาฯ ที่เขาเคยทำงานด้วยลงทุนทำโครงการหนึ่ง เพราะต้องเร่งงานให้ทันกำหนดการ จึงสร้างสำนักงานขายขึ้นมาก่อน แต่ซินแสที่สำนักงานใหญ่ส่งมาทักว่าทิศทางไม่ดี สุดท้ายถึงขั้นต้องทุบสำนักงานขายที่สร้างไปเกินครึ่งทิ้งแล้วสร้างใหม่ เรื่องแค่นี้ก็เห็นได้ชัดแล้ว!

"เสี่ยวหลัว คุณเป็นเด็กมหาลัยก็เชื่อเรื่องฮวงจุ้ยด้วยหรือ"

เห็นหลัวหยางที่เพิ่งเดินเข้ามาเอาแต่จ้องของมงคล เหลียงซิงหมินจึงถามด้วยความสงสัย

"ท่านประธานครับ จริงๆ แล้วฮวงจุ้ยเป็นวิทยาศาสตร์แขนงหนึ่งครับ"

หลัวหยางยิ้มตอบ "อย่างเข็มทิศฮวงจุ้ย จริงๆ แล้วก็เอาไว้วัดสนามแม่เหล็กใต้ดิน ต้องรู้ก่อนว่าแร่ธาตุที่ฝังอยู่ใต้ดินหลายชนิดมีแร่ธาตุที่เป็นอันตรายต่อร่างกายมนุษย์ การสร้างบ้านในที่ที่สนามแม่เหล็กแปรปรวน คนที่อาศัยอยู่จะเจ็บป่วยได้ง่าย เหตุผลก็อยู่ที่ตรงนี้แหละครับ!"

เหลียงซิงหมินที่กำลังเดินไปที่โต๊ะทำงาน พอได้ยินประโยคนี้ของหลัวหยาง จู่ๆ ก็หันขวับกลับมา

"ผู้ช่วยหลัว ผมรู้สึกว่าเงินเดือนสองหมื่นหยวนยังน้อยไปหน่อย คุณคิดว่าเพิ่มให้อีกเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม"

"หะ?"

[จบแล้ว]