ตอนที่ 450 งูเหลือมกินมังกร

ตอนที่ 450 งูเหลือมกินมังกร

"ในอีก 10 ปีข้างหน้า อสังหาริมทรัพย์จีนจะเติบโตแบบระเบิดเถิดเทิง ราคาบ้านในโซนไข่แดงจะพุ่งทะลุเพดานไปถึงดวงจันทร์เลยครับ"

ทันทีที่ประโยคนี้หลุดออกจากปากจางหยาง ทั้งห้องก็ตกตะลึงจนเงียบกริบ

10 ปี! ชีวิตคนเราจะมีสักกี่ 10 ปี?

จากรายงานสถิติสุขภาพโลกปี 2008 ขององค์การอนามัยโลก (WHO) ระบุว่าอายุขัยเฉลี่ยของคนทั่วโลกอยู่ที่ 68.5 ปี นั่นหมายความว่าคนทั่วไปมีเวลาใช้ชีวิตไม่ถึง 7 รอบของ 10 ปีด้วยซ้ำ

หากคำทำนายของจางหยางถูกต้อง อสังหาริมทรัพย์จีนจะยังคงอยู่ใน "ตลาดกระทิง" ต่อไปอีกยาวนาน และทุกคนในที่นี้จะโกยเงินเข้ากระเป๋าจนล้นทะลัก

เหยาเจิ้นหัวชะงักไปครู่หนึ่ง ถ้าคนที่พูดไม่ใช่จางหยาง เขาคงคิดว่าอีกฝ่ายกำลังเล่นตลก

ต้องเข้าใจก่อนว่า ตั้งแต่การปฏิรูปและเปิดประเทศในปี 1978 รัฐบาลได้เสนอแนวคิด "อนุญาตให้เอกชนสร้างบ้านได้" และในปี 1980 ก็ระบุชัดเจนว่าชาวเมืองสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้

15 กุมภาพันธ์ 1989 ปักกิ่งเปิดขาย "บ้านจัดสรร" สู่สาธารณะเป็นครั้งแรก เปิดม่านสู่ยุคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และนับแต่นั้น ตลาดอสังหาฯ จีนก็เข้าสู่ "ซูเปอร์บูลมาร์เก็ต" ที่ยาวนานที่สุดในประวัติศาสตร์

พูดง่ายๆ คือ ถ้าคุณซื้อบ้านในปี 1989 แล้วมองย้อนกลับไปจากปี 2009 ราคามันถูกเหมือนได้เปล่า

จากปี 1989 ถึง 2009 ตลาดอสังหาฯ จีนวิ่งเป็นกระทิงดุมาตลอด 20 ปี ผู้ประกอบการอสังหาฯ ร่ำรวยมหาศาล รัฐบาลท้องถิ่นก็อาศัยรายได้จากการขายที่ดินพัฒนาเมืองจนเจริญรุ่งเรือง

และตอนนี้ จางหยางกลับ "ทำนาย" ว่ากระทิงตัวนี้จะวิ่งต่ออีก 10 ปี นี่มันทำให้เหยาเจิ้นหัว, หลิวฮว๋า, เฉินซินเกอ และบิ๊กอสังหาฯ คนอื่นๆ ถึงกับสะดุ้งโหยง ต้องรีบประมวลผลตรรกะเบื้องหลังคำพูดนี้ทันที

"ประธานจางไม่ได้ล้อเล่นใช่ไหม? ตลาดกระทิงอสังหาฯ จีนจะไปต่ออีกสิบปีเลยเหรอ?" เฉินซินเกอเป็นคนแรกที่ตั้งคำถาม

เขาเข้าวงการในปี 1993 แม้จะเทียบไม่ได้กับพวกรุ่นเก๋าที่เริ่มตั้งแต่ยุค 80 แต่ตลาดกระทิงรอบนี้ก็ทำให้เขาโกยเงินไปหลายหมื่นล้านหยวน ถ้าให้เวลาเขาอีก 10 ปี เฉินซินเกอมั่นใจว่าเขาจะกลายเป็นเศรษฐีแสนล้านได้สบาย

"ประธานจางคิดว่า ตลาดกระทิงรอบนี้จะลากยาวถึง 30 ปีเลยเหรอครับ?" มีคนจ้องหน้าจางหยางเขม็ง แววตาเต็มไปด้วยความกระหายใคร่รู้

ไม่ใช่ว่าเหล่าบิ๊กอสังหาฯ อ่านเทรนด์ไม่ออก แต่ไม่มีใครกล้าฟันธงถึง 10 ปี อย่างเก่งก็มองกันแค่ 5 ปี

หวังย่าเหว่ย, เหอจิ้ง, เฉิงป๋อ และผู้จัดการกองทุนคนอื่นๆ ต่างหันมองจางหยาง รอคำอธิบายที่สมเหตุสมผลจากปากชายหนุ่ม

สายตานับสิบคู่ที่จับจ้องไม่ได้ทำให้จางหยางประหม่า เขายังคงรักษาท่าทีสงบนิ่ง พูดด้วยน้ำเสียงเรียบเรื่อย "บทเรียนเดียวที่ประวัติศาสตร์มอบให้มนุษย์ คือมนุษย์ไม่เคยเรียนรู้อะไรจากประวัติศาสตร์เลย"

"เชิญน้องจางหยางขยายความหน่อย" เหยาเจิ้นหัวอดรนทนไม่ไหวต้องเร่งเร้า

จางหยางเหลือบมองเหยาเจิ้นหัว ยิ้มบางๆ แล้วเริ่มร่ายยาว

"สหรัฐอเมริกาช่วงปี 1923-1926 หลังสงครามโลกครั้งที่ 1 รถยนต์เริ่มแพร่หลาย ผลักดันการขยายตัวของเมือง รัฐฟลอริดาอาศัยความได้เปรียบด้านภูมิอากาศกลายเป็นเมืองตากอากาศ รัฐบาลทุ่มงบมหาศาลลงโครงสร้างพื้นฐาน ยกระดับมูลค่าที่ดิน ธนาคารฉวยโอกาสออกนโยบายดาวน์ 10% ดึงดูดนักเก็งกำไร ราคาบ้านในไมอามีพุ่งขึ้น 5-6 เท่าภายใน 3 ปี ราคาที่ดินพุ่ง 3 เท่า"

"ไอร์แลนด์, สเปน, สวีเดน แม้ราคาบ้านในยุโรปจะขึ้นไม่โหดเท่า แค่ 80% ถึง 150% แต่เส้นทางก็เหมือนสหรัฐฯ เป๊ะ คือผ่อนคลายกฎระเบียบทางการเงิน เปิดช่องให้นักเก็งกำไร"

"แน่นอน พูดถึงเรื่องปั่นราคาบ้าน จะไม่พูดถึงเพื่อนบ้านอย่างญี่ปุ่นคงไม่ได้ หลังข้อตกลงพลาซ่า (Plaza Accord) เงินเยนแข็งค่า ดึงดูดทุนต่างชาติไหลเข้า ราคาที่ดินในโตเกียวช่วงปี 1985-1990 พุ่งขึ้น 211% มูลค่าที่ดินทั้งประเทศญี่ปุ่นเคยสูงกว่าสหรัฐฯ ทั้งประเทศ ธนาคารปล่อยกู้โดยใช้อสังหาฯ เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน จนยอดสินเชื่อพุ่งทะลุ 200% ของ GDP"

"และจุดจบของพวกเขาน่ะเหรอ..."

จางหยางยิ้มเย็น กวาดตามองบิ๊กอสังหาฯ รอบวง "ฟองสบู่แตกโพละ คนชั้นกลางและชั้นล่างจำนวนมหาศาลติดกับดักหนี้สิน ตายทั้งเป็น"

เหยาเจิ้นหัวหัวไวเป็นเลิศ จับนัยยะที่ซ่อนอยู่ได้ทันที

"คุณกำลังจะบอกว่า ฟองสบู่อสังหาฯ จีนยังใหญ่ไม่พอ?"

"ไม่พอ ยังห่างไกลคำว่าพอครับ"

จางหยางตอบสายตามุ่งมั่น

"ลางบอกเหตุการล่มสลายของสิ่งใดสิ่งหนึ่ง มักมาพร้อมกับการเร่งความเร็ว เหมือนตลาดหุ้นกระทิง มันจะขึ้นเร็วและแรงจนทุกคนเวียนหัว หน้ามืดตามัวแห่กันเข้ามา แล้วจู่ๆ ก็ถล่มทลาย ขังเงินทุนส่วนใหญ่ไว้บนยอดดอย"

"แสดงว่ายังไม่ถึงจุดพีคที่สุดใช่ไหม?"

หลิวฮว๋าถามแทรก

"ถูกต้องครับ การปฏิวัติอุตสาหกรรมของจีนยังไม่กระจายตัวเต็มที่ รอจนประชากรชนบทส่วนใหญ่ย้ายเข้าเมือง ตลาดอสังหาฯ ถึงจะเริ่มอิ่มตัว ผมคาดการณ์ว่าต้องใช้เวลาอีก 10 ปี"

จางหยางฟันธง

"ผมได้อ่านบทวิเคราะห์วัฏจักรของคุณแล้ว ผมมีข้อสงสัยอยู่อย่างหนึ่ง การปฏิวัติอุตสาหกรรมเต็มรูปแบบ หมายถึงการบรรลุสังคมกินดีอยู่ดีโดยสมบูรณ์หรือเปล่า?"

เหยาเจิ้นหัวถามอีก

ประเทศจีนตั้งเป้าหมายหลักคือ "สร้างสังคมกินดีอยู่ดีรอบด้าน" มาโดยตลอด จาก 20 ปีก่อนที่ได้กินเนื้อแค่อาทิตย์ละครั้ง มาสู่ยุคปัจจุบันที่กินเนื้อได้ทุกวัน รากฐานทางวัตถุดีขึ้นเห็นๆ แต่คำว่า "กินดีอยู่ดี" ไม่ใช่แค่เรื่องกิน แต่รวมถึง "เสื้อผ้า ที่อยู่อาศัย การเดินทาง การรักษาพยาบาล" ต้องครบวงจรถึงจะเรียกว่าบรรลุเป้าหมาย

"แค่ขยายอุตสาหกรรมเต็มรูปแบบยังไม่พอครับ ต้องทำถึงขั้น 'ลดอุตสาหกรรม' ด้วย"

"!!!"

"???"

สิ้นประโยคของจางหยาง เหล่าเจ้าพ่ออสังหาฯ ถึงกับงงเป็นไก่ตาแตก พวกเขาไม่เข้าใจเลยว่าจางหยางกำลังพูดภาษาต่างดาวอะไรอยู่

ไม่ใช่แค่พวกเจ้าพ่อ แม้แต่หัวกะทิจาก ม.การเงินเซี่ยงไฮ้อย่างเหอจิ้ง ยังทำหน้างง ไม่เข้าใจตรรกะของจางหยาง ขยายอุตสาหกรรม กับ ลดอุตสาหกรรม มันขัดแย้งกันเองไม่ใช่เหรอ?

หวังย่าเหว่ยที่นั่งอยู่ข้างๆ เริ่มจะจับทางได้ จึงถามอย่างนอบน้อม "ทำไมต้องลดอุตสาหกรรมล่ะครับ?"

"การขยายอุตสาหกรรมสร้างงานพื้นฐานจำนวนมหาศาล รองรับประชากรชนบทพันล้านคนที่ย้ายเข้าเมือง ซึ่งสอดคล้องกับสภาพการณ์ปัจจุบันของประเทศ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่า..." จางหยางเปลี่ยนน้ำเสียง จี้จุดตาย "ทำอุตสาหกรรมมันรวยช้าครับ"

"ยกตัวอย่างอุตสาหกรรมเหล็ก ปี 2008 จีนผลิตเหล็กดิบได้ 502 ล้านตัน คิดเป็น 38% ของโลก แต่กำไรสุทธิรวมทั้งอุตสาหกรรมมีแค่ 8.46 หมื่นล้านหยวน หรืออย่างอุตสาหกรรมเครื่องจักรกล ส่วนใหญ่ก็ได้กำไรแค่หางอึ่ง"

"การขยายอุตสาหกรรมคือการสร้างฐานความมั่งคั่ง ส่วนการลดอุตสาหกรรม คือการตัดเนื้อร้ายกำไรต่ำทิ้งไป แล้วหันไปโฟกัสที่อุตสาหกรรมมูลค่าเพิ่มสูง อย่างเทคโนโลยีชั้นสูง การศึกษา การเงิน และการแพทย์ การพัฒนาสิ่งเหล่านี้ต่างหากคือกุญแจสู่การเป็นประเทศพัฒนาแล้ว"

"เข้าใจแล้ว" เหยาเจิ้นหัวพยักหน้าช้าๆ "ขยายอุตสาหกรรมคือการเก็บหอมรอมริบสะสมทุน งานหนักงานเบาเอาหมด ส่วนลดอุตสาหกรรมคือพอมีเงินแล้ว ก็เริ่มเลียนแบบประเทศพัฒนาแล้ว หันไปทำของแพงขาย"

"ใช่ครับ นั่นคือทางผ่านที่เลี่ยงไม่ได้"

จางหยางพยักหน้า

"แต่ด้วยความบ้าคลั่งในโครงสร้างพื้นฐานของประเทศเรา คงไม่ลดอุตสาหกรรมแบบถอนรากถอนโคน แต่จะย้ายฐานการผลิตระดับล่างไปทางตะวันตก หรือส่งต่อไปให้ประเทศแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แล้วใช้พลังงานไฟฟ้าเป็นตัวกำหนดผลผลิต ส่วนพื้นที่ชายฝั่งจะยกระดับอุตสาหกรรมแทน"

ไม่ว่าจะเป็นระดับประเทศหรือระดับบุคคล ล้วนต้องมีการสะสมทุนเบื้องต้น ย้อนกลับไปหลายร้อยปี ประวัติศาสตร์ตะวันตกมีแค่สองคำ...

"ปล้นชิง"

การปล้นชิงความมั่งคั่งของผู้อื่น คือทางลัดที่สุดในการสะสมทุน

เมื่อมีทุนสะสม ก็มีเงินไปยกระดับอุตสาหกรรม สร้างสินค้ามูลค่าสูง แล้วกลับมาเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากทั่วโลก ประวัติศาสตร์ระบุชัดเจนว่า จีนในยุคใหม่คือผู้ถูกปล้น หรือพูดอีกอย่าง สวัสดิการอันดีงามของชาติตะวันตก สร้างขึ้นบนเลือดเนื้อและความอัปยศของจีนในอดีต

"สมมติว่าอีก 10 ปี ฟองสบู่อสังหาฯ แตก การยกระดับอุตสาหกรรมจะช่วยพยุงวงการนี้ได้ไหม?"

เฉินซินเกอถาม เขามองไกล แต่เหตุผลหลักคือวงการนี้มันกำไรดีเหลือเกิน เขาไม่อยากทิ้งเครื่องพิมพ์แบงก์เครื่องนี้ไป

"ผู้แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด กลับไปที่ประโยคแรกของผม บทเรียนเดียวที่ประวัติศาสตร์มอบให้ คือมนุษย์ไม่เคยเรียนรู้"

จางหยางตอบอย่างใจเย็น

อสังหาริมทรัพย์ไม่มีทางขึ้นตลอด และก็ไม่ลงตลอดเช่นกัน อย่างราคาบ้านในโตเกียว หลังแตะจุดต่ำสุดที่ 4.5 แสนเยน/ตร.ม. ในปี 1999 ก็เริ่มกลับมาเป็นขาขึ้น จนถึงเดือนธันวาคม 2009 ราคาดีดกลับมาที่ 6.7 แสนเยน/ตร.ม.

ไม่ว่าจะเป็นหุ้น อสังหาฯ หรือเศรษฐกิจ ล้วนเป็นวัฏจักร ใครจับจังหวะวัฏจักรได้ คนนั้นรวย

สิ่งที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ การลงทุนอสังหาฯ ต้องเลือกโซนไข่แดง เช่น ใกล้โรงพยาบาลดัง ใกล้โรงเรียนดี จำไว้ว่าไม่ได้ซื้อบ้าน แต่ซื้อ "สิ่งอำนวยความสะดวก" สรุปสั้นๆ : คฤหาสน์กลางป่าเขาไร้ราคา แต่รูหนูข้างพระราชวังต้องแย่งกันซื้อ

คำตอบที่ฉะฉานและตรรกะที่แน่นปึกของจางหยาง ทำให้เหล่าบิ๊กอสังหาฯ พยักหน้าเห็นด้วย นามบัตรถูกยื่นให้จางหยางราวกับหิมะโปรยปราย

แม้แต่หวังย่าเหว่ย "พี่ใหญ่กองทุนรวม" ยังต้องยอมรับว่า ความรู้และวาทศิลป์ของจางหยาง เกินตัวเด็กหนุ่มรุ่นนี้ไปไกลโข ทำเอาเขาเองยังคล้อยตาม เขาตัดสินใจแล้ว พอมรสุมรอบนี้ผ่านไป จะไปหาซื้อบ้านในเซี่ยงไฮ้เก็บไว้สักสองหลัง บ้านในเซี่ยงไฮ้ โดยเฉพาะโซนไข่แดง ต้องเป็นการลงทุนชั้นยอดแน่ๆ

ไม่ใช่แค่หวังย่าเหว่ย เหอจิ้งและเฉิงป๋อก็เริ่มคันไม้คันมือ อยากวิ่งไปกู้แบงก์ซื้อบ้านเดี๋ยวนี้เลย พวกเขาเป็นคนการเงิน รู้ดีว่าจะใช้เลเวอเรจยังไง

เลเวอเรจในอสังหาฯ ที่ง่ายที่สุด คือการกู้ระยะยาว ใช้เวลาแลกพื้นที่ แล้วปล่อยเช่าเอาเงินมาผ่อน หมุนเงินไปดาวน์หลังใหม่ วนลูปสร้างเลเวอเรจไปเรื่อยๆ

แน่นอน... วิธีนี้ใช้ได้เฉพาะในตลาดกระทิงเท่านั้น

2 ชั่วโมงผ่านไป งานเลี้ยงระดมสมองอสังหาฯ ก็จบลงอย่างเงียบๆ การโชว์วิสัยทัศน์ของจางหยาง ทำให้ชื่อของเขาฝังแน่นอยู่ในสมองของเหล่าเจ้าพ่ออสังหาฯ ทุกคน

งานเลี้ยงแรกเลิกรา งานเลี้ยงที่สอง... เริ่มต้นทันทีในห้องถัดไป